都心なら確実に儲かります?!?!

不動産のエネルギー

 

 

 

 

 

 

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僕が賃貸経営をしていると父に報告をした時、「お前、大丈夫か?」と予想通り心配された。心配が故、その後僕のブログをかかさず読んでくれていたみたいで、新規物件を購入すると「次はどんな物件だ?」と電話をかけてくるようになった。

 

 

 

 

 

 

暫くすると「何かいい物件ないか?」と聞かれるようになり、聞くと退職金を寝かしているより不動産を購入して年金の足しにできないかとの気持ちの変化が起きたとのこと。

 

 

 

 

 

 

ちょうどその頃、伝説員がローンの関係で購入できなかった物件の案件が舞い込み、父が購入する運びとなった。

 

 

 

 

 

 

購入から3年が経過。管理は僕の会社で請け負い、毎月年金額程のキャッシュフローが入っている。また、路線価程の価格で購入できたことと市況の変化で含み益が発生している。不動産投資の一番気持ちいポジションを獲ってもらえたのは勧めた側としてはとりあえず安心。

 

 

 

 

 

 

僕は昔から不真面目で、数々の習い事をしたいと言い出しては即ヤメしたり、高校においては2度中退。OGA家マイナスキャッシュフローのエース的存在だったと思う。

 

 

 

 

 

 

僕は今、不動産というエネルギーのあるものを利用させてもらいながら、家族に対し金銭面的にも気持ち的にも過去の清算を行なっているという感覚を持っている。特段、何かに長けている訳でもないのに、このエネルギーを利用させてもらえていることに有り難みを感じる。

 

 

 

 

 

 

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第64回マカオグランプリ2017 VIP席で観戦して来ました!

今年もマカオグランプリのVIP席を手配して観戦して来た~~このパスがあればピットでもどこでも侵入できる!!セオドールのデビットさんとも1年ぶりに再会した~~レース直前のピットで観戦~~迫力満点だぜ!!おおおっと!!2015年スポンサーをしていた時に見事優勝し…

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地方戸建、積算評価の出るRC物件等の「一つのやり方」に固執しない理由


ザブングル・加藤歩さんが不動産投資の始め方について相談する次なるお相手は、自己資金200万円からスタートし、家賃年収1億円にまで規模を拡大したベテラン投資家・赤井誠さんです。

百戦錬磨の赤井さんが、地方の戸建、積算評価の高いRCマンションなど、一つのやり方に固執しない理由とは? その他、地方投資へのスタンス、高値基調の今の相場でどう動くかなど、様々な話題について語り合いました。


■ 一つの手法に固執せず、その時に一番有利なものをやればいい


赤井さんは、不動産投資ですごい成果を上げているとお聞きしました。今日はどうしたら不動産でお金を増やすことができるか、教えてください。よろしくお願いします。


こちらこそ、よろしくお願いします。最初に伝えたいのが、不動産投資と一口に言っても、いろいろなやり方があるということです。そして、どんなやり方でも、勝っている人はいます。様々な手法の中からいかに、自分に合ったやり方を選ぶかが重要といえます。


自分に合ったやり方ですか。赤井さんはどんな物件を買っているんですか?


色々です。僕はその時、その時に一番有利なものをやればいいと考えているので、地方の戸建がいいとか、積算評価の高いRCマンションがいいとか一つのやり方に絞ることはしていません。

新築に税制が有利になる年もあれば、中古の方がリフォームの補助金が出てお得なる時期もあるので、状況を見ながら決めています。ちなみに去年は土地を3つと、中古アパートを一棟買いました。今年は土地を2つ買って、新築アパートを2棟建てます。


このやり方がいいよ、という言い方はされないんですね。


そうですね。5年前に地方の利回り20%のものを買った人は、同じ時期に首都圏で10%の物件を買った人より得をしたと思っているかもしれません。でも、首都圏の10%の物件を買った人は、その後で価格が倍になって、売却で大きな利益を得たかもしれません。

それは、時間が経ってわかることで、物件を買った時点では予想が難しいことです。だから、何が儲かるかなんて、本当の意味ではわからないんですよ。それに、目的も人それぞれですしね。そういう意味で、私は不動産投資に正解はないと思っているんです。


はあ。すごく納得です。実は僕、不動産投資の勉強を始める前は、やってみるなら都内の区分マンションからと思っていたんです。でも、都内の物件は高いですし、空室だと管理費や修繕費が持ち出しになりますよね。なので、今は別のやり方の方がいいかなあと考えていたところです。


今、都内の好立地の区分マンションを買ってインカム利益を出すのは、相当大変です。昔は12%以上の物件もゴロゴロあったんですが、今は6%くらいでしょう。最近、買っている人は、値上がり期待の人と、減価償却をして節税をしたい人、そして儲からなくても資産価値の高いものを買いたいお金持ちの人ですよ。

■ 不動産投資でお金を得て何をやりたいか


あと、人口が減少している日本で、地方での投資は厳しいと思うんですか、どうですか?


確かに、人が減っている場所と減っていない場所なら、減っている場所の方が厳しいです。人が減ると、町も荒れて、ますます人が減るという循環になってしまいます。人間が一番大切なのは命なので、最後は病院などのインフラが揃ったところに、人が残るでしょう。

ただ、マクロ的には人口減でも、5年、10年後にごそっと町や村がなくなることは考えにくいですよね。それなら、例えば5年で資金をある程度手に入れて、売却するなどやり方を選べば、勝ち目はあるかもしれない。これがダメであれが良いということではなく、やり方次第というのは、そういうことです。


赤井さんは、地方に物件を持っていますか?


私は神奈川県在住ですが、最初は福岡と仙台の中古アパートを買いました。ただ、両方とも売却済みです。私は空室やトラブルがあると、すごく気になる性格なんです。趣味がDIYなんですが、遠方の物件だとそれもできないので、今は関東の物件ばかりです。

自分の反省を踏まえて思うのは、「 不動産投資でお金を得て何をやりたいか 」ということをわかった上で取り組むことが大事ということです。


不動産投資を通じて、何をやりたいか、かあ。収入を増やしたいという理由だけでは十分ではないということですね。ちなみに、赤井さんが不動産投資を始めた時の資金はいくらでしたか?


200万円です。そのお金を頭金にして、2,200万円のアパートを買いました。買ってみたら、お金に対する意識がガラリと変わりました。例えば、その前は500万円の車が欲しいと思っていたんですが、アパートを持ってからは、500万円を頭金にしてアパ―トを買って、その収入で車を買おうと考えるようになったんです。

■ 家賃収入を貯めて生活は本業で賄えば、大きなお金が貯まる


その気持ち、なんとなくわかります。僕は家にはこだわりがないので、自分はどこに住んでもいいから、自宅を貸し出して、家賃収入を得るという経験をしてみたいなあという気持ちがあります。ただ、子供は転校させたくないとか、色々な理由から、家族が反対していて…。


私も子供の頃、毎年のように転校していたので、自分の子供は転校させたくないという気持ち、わかりますよ。お金が増えても家族がバラバラになったら意味がないので、無理をする必要はありません。ご自宅はどこにあるんですか?


三軒茶屋の駅から徒歩数分のところです。そういえばこの間、テレビの企画で不動産鑑定士の方に査定してもらったんですが、購入時より800万円もアップしていて、すごく嬉しかったです。ただ、家族が売っちゃダメというので、値上がりしても、メリットはないんですけどね。


自宅は売らないと決めてしまうのもひとつですよ。返済が進んでいるなら、自宅の空き担保を利用して物件を買い、入ってくるお金はすべて預貯金に回して、生活は本業の収入で賄えば、相当お金が貯まるはずです。

それを頭金してまた次の物件を買えば、三軒茶屋にもっと大きい家を買ったり、マンションを建ててそのうちの一つに住んだりということだって、夢じゃありません。


え!そんなこと、考えたこともありませんでした。今の家を売ったら、もっと安いところに移り住まないといけないと思っていたので、びっくりです。逆に、三軒茶屋でもっといい家に住むということもありえるんですね。

■ どんな時代でも儲けのチャンスはある


不動産投資はある時点を過ぎると急速にお金が増えていくので、そういうことが可能なんです。


でも、何を買うにしても、今は相場が高いので、時期ではないですよね。


物件が高いだけでなく、工事費も上がっていますから、中古も新築も高いですね。でも、いつになったら安くなるかは誰にもわかりません。ここ数年は、「 もう下がる、もう下がる 」と言われ続けていますが、2年前に買った人は今年売って、利益を得ています。

そう考えると、あと10年高いままという可能性もあるわけです。それなら、今買っても儲かるかもしれません。まあ、そこは「 神のみぞ知る 」部分なので、無理をする必要は全くありませんが。


確かに、そうですね。ただ、安かった時期を知っていると、踏み出せなくなりませんか?


それはいえますね。ただ、僕はどんな時代でも儲けのチャンスはあると思っていますし、実際に最近も買っています。不動産は物件の価格が下がったとしても、支払い比率さえ抑えておけば、ローンの返済に困ることはありません。

市場が低迷する時期も家賃が入ってきていれば、ローンさえ払えれば、大失敗する可能性はそんなに大きくないんです。昔、バブル崩壊で苦労した人たちは、キャピタルゲイン狙いで、持ち続けている間が赤字だったから、ダメになったんです。

その頃と今とでは状況が違いますから、まずは小さく始めてみるというのも一つの方法です。


編集後記
加藤さんの質問に対し、淀みなく答える赤井さん。その言葉に迷いがないのは、赤井さんが失敗も含めた様々な経験から得た「本質」を語ってくれているからなのだと感じました。次回は自宅の空担保など、現金以外の「信用」を活用してお金を増やす方法等をお伝えします。お楽しみに。

○ 全3回のテーマ
第1回、【 地方の戸建や積算評価の出るRCなど、一つのやり方に固執しない理由 】
第2回、【 3,000万円の「信用」を投資に回せば、10年後に倍以上に増える 】
最終回、【 家賃1億円でも行動することを辞めない理由。投資家の子育て 】

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高利回りボロ物件の物件調査!ダメと切り捨てるのは簡単だけど・・・?

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あみだの歴史

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日 その間..

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香港 ワインバー Le Quince Vins (LQV) 灣仔

灣仔のエリアにあるコケシ女史が毎晩通うと言われるちょいとおしゃれなワインバーに突入することにした。壁には天井までワインがずっぽし並んでる~~~つまみにハムをオーダーして赤ワインで乾杯することにした~~店員さんが、なんとなくホモっぽい~お尻掘られそうな雰囲…

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どっちが払う? 退去時の原状回復にまつわる問題

賃貸借契約は、いつかは終了します。貸主としても借主としても、最後はお互い気持ちよく終了させたいところです。しかし、退去時の原状回復に関連するトラブルは少なくないのが現実です。

入居中は大きなトラブルはなかったのに、退去時にすんなりいかないということもありますから、貸主としては最後の最後まで気を抜けません。今回は、そんな退去時の原状回復にまつわる問題についてお話ししたいと思います。

1、退去の際の原状回復義務

借主は賃貸借契約が終了して物件を明け渡す際に、物件を原状に回復して貸主に返還する必要があります( 民法616条,597条1項,598条 )。これを「 借主の原状回復義務 」といいます。

原状回復というと、「 物件を完全に入居時の元通りの状態にする 」ことと考える方もいるかもしれませんが、それは正確ではありません。ここでいう原状回復とは、「 賃借した物件に賃借後に付け加えたもの・設置したものを取り除いて、元の状態にして返還する 」ということです。

借主は通常の使用をした場合に生じた損耗や時の経過によって生じた劣化( こうした損耗や劣化を「 通常使用による損耗 」といいます )について、新しいものに交換する義務まではありません。

賃貸借契約は、借主による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものですから、借主が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の損耗は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されており、貸主は通常、それらの修繕等に要する費用も考慮して賃料額を定めているからです。

判例( 最判平成17年12月16日 )の考え方も同様です。

2、通常使用による損耗と通常使用を超える損耗

上でお話ししたとおり、原則として「 通常使用による損耗 」は、借主の原状回復義務に含まれないため、貸主は借主に回復費用を請求できないということになります。

通常使用による損耗には、たとえば、家具を設置したことで生じたカーペットのへこみや、テレビや冷蔵庫などの電化製品の後ろの壁紙にできた電気焼け、日照等による畳や壁紙の変色などが含まれます。

他方で、「 借主が故意・過失により物件に傷や汚れをつけてしまった場合 」は、「 通常使用による損耗 」とはいえませんので、原則として原状回復義務を負うことになります。

たとえば、引っ越しの際に家具を搬送するときに床に傷をつけてしまった場合や、子どもが壁紙に落書きをしてしまった場合などがあります。

貸主と借主との間で、「 通常使用による損耗 」か「 通常使用を超える損耗 」かについて、争いになることも少なくありません。

この点については、国土交通省から発行されている「 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン( 再改訂版 )」に、様々な事例につき、貸主と借主のどちらが費用を負担するべきかという基準が示されているので、参考になるでしょう。

ガイドラインはそれ自体には強制力はありませんが、裁判で争われた場合に、裁判所はガイドラインに沿った内容で判断することが少なくないため、借主との間で「 通常使用による損耗 」か「 通常使用を超える損耗 」かで揉めた場合には、確認してみるとよいでしょう。

3、借主負担を定めた特約の有効性

では、賃貸借契約で、借主は故意・過失を問わず、物件の毀損・汚損等の損害につき賠償しなければならない旨の特約が定めておけば、借主に「 通常使用による損耗 」についての修繕費用を請求することができるのでしょうか。

このような特約の有効性についてですが、まず、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められます。

しかし、借主に「 通常使用による損耗 」について負担させる内容の特約は、借主に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、以下の3つの要件をすべて満たしていなければ有効とはなりません。

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

したがって、上述のような特約の有効性は、厳しい条件を満たした場合に初めて認められるのであり、簡単には認められないのが現状です。

4、原状回復の範囲

「 通常使用を超える損耗 」にあたるとなった場合でも、原状回復費用をどこまで借主に請求できるかについては別途検討する必要があります。

たとえば、借主が誤ってクロスに傷をつけてしまった場合に、借主に部屋全体のクロスの張替え費用を請求できるのか、それとも傷を含む面の張替え費用のみ請求できるのかといった問題( 負担対象範囲の問題 )があります。

また、入居時からの期間の経過により、借主に請求できる金額が変わってくるのかという問題( 経過年数の問題 )もあります。これらの問題について検討する場合も、上でご紹介したガイドラインが参考になります。

たとえば、負担対象範囲の問題について、ガイドラインは、クロスについては「 ㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえない 」としています。

また、経過年数の問題については、クロスについては「 6年で残存価値1円となるような直線( または曲線 )を想定し、負担割合を算定する 」としています。

5、原状回復トラブル防止のためにできること

最後に、原状回復トラブルを防ぐために、貸主としてはどのようなことに気を付けておくべきかについて、簡単にお話ししたいと思います。

まず、賃貸借契約書で原状回復に関する特約を設けている場合は、無効となりそうな内容になっていないか確認しておく必要があります。無効となりそうな条項があれば、予め内容を変更するか、削除しておくべきです。

また、借主入居前の物件チェックも重要です。物件の状態( 傷や汚れの有無 )を確認する書面を作成したり、物件内の写真を撮影したりして、傷・汚れが入居前からあったものなのか、入居後に生じたものなのかがわかるようにしておくとよいでしょう。

経過年数をめぐるトラブルを防止するためには、修復対象物の修理・交換などの履歴をきちんと残しておくことが有効です。

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またまた想定外の出費が発生!札幌7棟目、元所有者の怠慢・・・

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またまた想定外の出費が発生!札幌7棟目、元所有者の怠慢・・・

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また売りに出てんのかー

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〇〇建託で新築アパート

身近な方がアパートを建てることになったと喜びの報告がありました。将来の土地の遺産相続での税金対策だそうです。遺産相続対象の御婆さんは要介護で車いす生活です。バリアフリーの新築にあたって費用をねん出と遺産相続も一緒に対処できないか?その夢のような回答が賃貸…

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11月25日土曜日御茶ノ水にてセミナーにお呼ばれします

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投資家が次のレベルに行くために必要なこと。先に手放せない人たちへ。

前回のコラムで、成長するためには、わらしべ長者のように「 先に与える 」ことが大切だと書きました。こんなことを言われたら、以前の僕なら「 先に手放せと言っても、怖くてできない 」と反論したと思います。

もともとの僕は、全てをかき集めて自分で独占していないと気が済まない性格で、先に対価を求める生き方を好んでいたからです。でも、実際に先に手放すことを経験し、その効果を実感した僕は、大声で伝えたいのです。

それでもやっぱり、「 1度先に手放してみてください 」と。

■ どうしても先に手放せない人たちへ

僕の経験談をお話しします。24歳でレコード屋さんを開業して32歳でやめるまで、アメリカ中のレコードを集めて来ました。

店舗スペースだけでは足りず、倉庫スペースが2カ所必要でした。レコード屋さんを辞める時は、突然の決意だったため、在庫も店舗の什器も全て残ってしまいました。

アメリカから直輸入したディスプレイや棚はどれも気に入っていました。特に、妻と結婚式をする代わりに1,000万円を投入してデザイナーさんに作ってもらった渋谷店の什器は、とても思い入れのあるものでした。

レコード屋さんを閉めてから1年ほど、父のビルにこれらを置かせてもらっていましたが、ある時、父から「 いまを整理して捨てないと次に進めないぞ 」と言われました。

そして「 好きな音楽はまた、不動産が落ち着いたら始めてもいいんじゃないか 」とも言われました。1年も状況を放置して、もう決断しなければいけないという限界のところまで来ていました。

お店を閉めたのは自分で決めたこととはいえ、悔しくて現実に向かい合えない…。整理は業者さんに任せようかとも思いましたが、この光景を目に焼き付けなければと、全部自分でやりました。


レコード店の什器を処分した時の写真

店舗の什器を捨てる時はやり切れない想いが溢れました。追い込まれて決断する悲しさを味わったことで、これからは「 自分から、素早く決断しよう 」と心に誓いました。( この教訓は10年後の今も活かされています )

意外なことに、悔しい思いをしながら什器を捨てると、驚いたことに物事の流れが好転し始めました。それまでは次に進もうとしても、レコード時代のたくさんのものが邪魔をして、先に進めなくなっていたのです。

僕がやっと捨てる決断をしたことで、人生がスムースに流れ出しました。先に手放さないと、今あるものが邪魔をして先に進めないということは、この時に学びました。

■ 誰でも経験している「 先に手放す 」ということ

レコード店の経験は、僕だけの特別なものかもしれません。しかし、最近、僕は子供たちを見ていて、やはり「 手放す 」ことの価値を感じることがありました。

ペナンに移住する前、息子たちは「 ペナンの生活も楽しみだけれど、日本の小学校のお友達と別れるのが辛い 」と言っていました。僕も妻も転校の経験がないため、そこは申し訳ないなと思っていました。

しかし、子供達は今、ペナンでたくさんの友達を作って楽しそうにしています。


どこにいても子供は楽しいことを見つけます

僕らもそうです。小学校を卒業するときは、もうこんなに仲の良い友達は2度とできないと思っていても、中学校に行ったらもっと仲の良い友達ができた。

中学校を卒業するときもみんなと離れたくないと思っても、そんなことを忘れてしまうほどの新しい出会いがあり、高校を卒業する時には別れる寂しさの一方で、大学でどんな出会いがあるのだろうとワクワクしていたはずです。

■ 次のレベルに行くためにの投資家の生き方とは

今の僕は、不動産投資で全く同じことを感じています。今持っている物件は、確かに良い物件かもしれません。もうこんなに良い物件には出会えないと思っていても、それは今の自分のレベルにとって、です。

手放せば、また違うレベルの自分にふさわしい物件が手に入ります。ペナンに移住した僕は、物件だけではなく人生全てにおいて「 先に手放す 」ということが大切なのだと思えてなりません。

別に物件を売れとか、そういうことを勧めているわけではありません。僕はそうしてきたら自然にステージが上がってきましたというお話と、手放す必要があった時や決断に迷った時は、「 安心して手放す 」ことをしてみても良いのではと、という提案です。

以前にも書きましたが、「 鶏が先か卵が先か 」で迷ったとき、「 卵を産んでくれるから鶏を買う 」という考え方では、絶対に利益を得られません。

まず鶏を買って、卵を産んでもらえるように育てる。その後で、「 毎日卵を産んでもらってもよし、その鶏を高く売ってもよし 」とするのが投資家の生き方です。常に「 先 」なのです。

■ リタイアどころか挑戦への決意を強くしたペナン移住

さて、今年の2月1日からマレーシアのペナン島に生活のベースを移してもうすぐ10カ月になります。家族全員で生活を始めてからは、3ヵ月となりました。

少し前から、日本に一時帰国しています。義父の1周忌のためです。昨年末に義父が亡くなった時には、移住計画をストップしようかと真剣に考えました。

その後、家族での移住開始を4月の予定から8月へと延期はしたものの、無事に4人でペナン島での生活を始めることができました。妻には心から感謝しています。

ずっと願っていた家族での海外移住ですが、旅行とは違い、生活、文化、すべてが異なる異国で生活することは、想像よりも難しいことでした。

それでも皆で団結し、少しずつ成長している日々は、人生においてなかなか経験できることではなく、いつか振り返った時に家族全員の一生の思い出となると確信しています。

僕自身は、妻や子供達が慣れない海外で、家事や子育て全てに頑張っている姿、新しい学校で頑張っている姿を見て、今のままの自分で良いのかと何度も自分に問いかけることになりました。

自分が先頭に立って頑張らないといけないと決意し、ペナン島ではのんびりとリラックスどころか、毎日、憂鬱なまでの努力を重ねています。

リタイアどころか20歳の頃の気持ちに戻って、もう一度自分の人生に挑戦すると決意できたのが、ペナンに来て一番良かったことです。


事務所にあるアメリカのモントレーで買ったドラゴン。これは捨てませんでした

■ 不動産投資家のための世界一のツアー

今月末に開催する、僕主催の2018年の計画を作成する合宿とノート術のワークショップが迫ってきました。群馬の山の中に、全国の投資家さんが来てくださいます。

その時、僕の所有している物件をお見せしますが、僕の物件は驚くほど狭いエリアに集中しています。不動産投資家にとって世界中のどんなツアーよりも素晴らしいツアーになると思います。

素人同士が趣味のコレクションを見せ合うわけではなく、プロが隠していた秘策を明かすのです。そこにある戦略や思考を想像しながら味わっていただきたいと思っています。

「 覚悟を決めて一点集中することで、凡が非になっていく 」。僕がこれまで積み重ねてきたものから、何かを学びとっていただければ嬉しいです。

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投資家が次のレベルに行くために必要なこと。先に手放せない人たちへ。

前回のコラムで、成長するためには、わらしべ長者のように「 先に与える 」ことが大切だと書きました。こんなことを言われたら、以前の僕なら「 先に手放せと言っても、怖くてできない 」と反論したと思います。

もともとの僕は、全てをかき集めて自分で独占していないと気が済まない性格で、先に対価を求める生き方を好んでいたからです。でも、実際に先に手放すことを経験し、その効果を実感した僕は、大声で伝えたいのです。

それでもやっぱり、「 1度先に手放してみてください 」と。

■ どうしても先に手放せない人たちへ

僕の経験談をお話しします。24歳でレコード屋さんを開業して32歳でやめるまで、アメリカ中のレコードを集めて来ました。

店舗スペースだけでは足りず、倉庫スペースが2カ所必要でした。レコード屋さんを辞める時は、突然の決意だったため、在庫も店舗の什器も全て残ってしまいました。

アメリカから直輸入したディスプレイや棚はどれも気に入っていました。特に、妻と結婚式をする代わりに1,000万円を投入してデザイナーさんに作ってもらった渋谷店の什器は、とても思い入れのあるものでした。

レコード屋さんを閉めてから1年ほど、父のビルにこれらを置かせてもらっていましたが、ある時、父から「 いまを整理して捨てないと次に進めないぞ 」と言われました。

そして「 好きな音楽はまた、不動産が落ち着いたら始めてもいいんじゃないか 」とも言われました。1年も状況を放置して、もう決断しなければいけないという限界のところまで来ていました。

お店を閉めたのは自分で決めたこととはいえ、悔しくて現実に向かい合えない…。整理は業者さんに任せようかとも思いましたが、この光景を目に焼き付けなければと、全部自分でやりました。


レコード店の什器を処分した時の写真

店舗の什器を捨てる時はやり切れない想いが溢れました。追い込まれて決断する悲しさを味わったことで、これからは「 自分から、素早く決断しよう 」と心に誓いました。( この教訓は10年後の今も活かされています )

意外なことに、悔しい思いをしながら什器を捨てると、驚いたことに物事の流れが好転し始めました。それまでは次に進もうとしても、レコード時代のたくさんのものが邪魔をして、先に進めなくなっていたのです。

僕がやっと捨てる決断をしたことで、人生がスムースに流れ出しました。先に手放さないと、今あるものが邪魔をして先に進めないということは、この時に学びました。

■ 誰でも経験している「 先に手放す 」ということ

レコード店の経験は、僕だけの特別なものかもしれません。しかし、最近、僕は子供たちを見ていて、やはり「 手放す 」ことの価値を感じることがありました。

ペナンに移住する前、息子たちは「 ペナンの生活も楽しみだけれど、日本の小学校のお友達と別れるのが辛い 」と言っていました。僕も妻も転校の経験がないため、そこは申し訳ないなと思っていました。

しかし、子供達は今、ペナンでたくさんの友達を作って楽しそうにしています。


どこにいても子供は楽しいことを見つけます

僕らもそうです。小学校を卒業するときは、もうこんなに仲の良い友達は2度とできないと思っていても、中学校に行ったらもっと仲の良い友達ができた。

中学校を卒業するときもみんなと離れたくないと思っても、そんなことを忘れてしまうほどの新しい出会いがあり、高校を卒業する時には別れる寂しさの一方で、大学でどんな出会いがあるのだろうとワクワクしていたはずです。

■ 次のレベルに行くためにの投資家の生き方とは

今の僕は、不動産投資で全く同じことを感じています。今持っている物件は、確かに良い物件かもしれません。もうこんなに良い物件には出会えないと思っていても、それは今の自分のレベルにとって、です。

手放せば、また違うレベルの自分にふさわしい物件が手に入ります。ペナンに移住した僕は、物件だけではなく人生全てにおいて「 先に手放す 」ということが大切なのだと思えてなりません。

別に物件を売れとか、そういうことを勧めているわけではありません。僕はそうしてきたら自然にステージが上がってきましたというお話と、手放す必要があった時や決断に迷った時は、「 安心して手放す 」ことをしてみても良いのではと、という提案です。

以前にも書きましたが、「 鶏が先か卵が先か 」で迷ったとき、「 卵を産んでくれるから鶏を買う 」という考え方では、絶対に利益を得られません。

まず鶏を買って、卵を産んでもらえるように育てる。その後で、「 毎日卵を産んでもらってもよし、その鶏を高く売ってもよし 」とするのが投資家の生き方です。常に「 先 」なのです。

■ リタイアどころか挑戦への決意を強くしたペナン移住

さて、今年の2月1日からマレーシアのペナン島に生活のベースを移してもうすぐ10カ月になります。家族全員で生活を始めてからは、3ヵ月となりました。

少し前から、日本に一時帰国しています。義父の1周忌のためです。昨年末に義父が亡くなった時には、移住計画をストップしようかと真剣に考えました。

その後、家族での移住開始を4月の予定から8月へと延期はしたものの、無事に4人でペナン島での生活を始めることができました。妻には心から感謝しています。

ずっと願っていた家族での海外移住ですが、旅行とは違い、生活、文化、すべてが異なる異国で生活することは、想像よりも難しいことでした。

それでも皆で団結し、少しずつ成長している日々は、人生においてなかなか経験できることではなく、いつか振り返った時に家族全員の一生の思い出となると確信しています。

僕自身は、妻や子供達が慣れない海外で、家事や子育て全てに頑張っている姿、新しい学校で頑張っている姿を見て、今のままの自分で良いのかと何度も自分に問いかけることになりました。

自分が先頭に立って頑張らないといけないと決意し、ペナン島ではのんびりとリラックスどころか、毎日、憂鬱なまでの努力を重ねています。

リタイアどころか20歳の頃の気持ちに戻って、もう一度自分の人生に挑戦すると決意できたのが、ペナンに来て一番良かったことです。


事務所にあるアメリカのモントレーで買ったドラゴン。これは捨てませんでした

■ 不動産投資家のための世界一のツアー

今月末に開催する、僕主催の2018年の計画を作成する合宿とノート術のワークショップが迫ってきました。群馬の山の中に、全国の投資家さんが来てくださいます。

その時、僕の所有している物件をお見せしますが、僕の物件は驚くほど狭いエリアに集中しています。不動産投資家にとって世界中のどんなツアーよりも素晴らしいツアーになると思います。

素人同士が趣味のコレクションを見せ合うわけではなく、プロが隠していた秘策を明かすのです。そこにある戦略や思考を想像しながら味わっていただきたいと思っています。

「 覚悟を決めて一点集中することで、凡が非になっていく 」。僕がこれまで積み重ねてきたものから、何かを学びとっていただければ嬉しいです。

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地代が上がったことに対する金融機関さんの反応は・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在10位です。今週は本日だけ頑張ればおしまいだー!応援クリックよろしくお願いします→「融資増額できるかも」と勢いよく語っていた信金さん。しかし残念ながら、地主さんが地代を大きく上げてきたことで、若干トーンダウンされてしまいました。そんな信金さんの動向も含め、現在の東京8棟目(仮)の状況など書いてみます。東京8棟目(仮)ここまでのあらすじ1.物件発見東京5棟目を購入した不動産屋さんで今回の借地物件を見つけ、条件を調整した上..

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地代が上がったことに対する金融機関さんの反応は・・・。

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人が嫌う要因は大歓迎。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日 その間..

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二転三転する買主

売却中の物件契約を済ませたのですが、二転三転し困っています。最初は決算の都合もあり契約してすぐに決済の予定だったのですが、いざ決済する段階でやはり融資を引きたいので待ってくれとの連絡がありました。有限会社が2億以上の現金を用意し購入という事で10%以上の大幅…

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公庫の若手融資枠で利回り23%のアパートを購入!買った理由と価格交渉の経緯

皆さん、こんにちは!
高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!

さて、前前前世から・・・もとい、前々回のコラムに書いたように、日本政策金融公庫の優遇対象となる「 若手 」のカテゴリーが30才から35才に延長されました。

日本政策金融公庫の女性、若者/シニアの融資枠は7,200万円あるといわれています。ワタクシ、一時は4,000万円程度を借りていましたが、売却や借換えにより、現在は1,500万円程度しか使っていません。

この枠をそのままにしておくのは、もったいない…。また、今年は中古物件を2棟( 14部屋 )売却したことにより、部屋数の規模も少なくなり、寂しさも感じていました。

■ 2色アパートの稼働率とセブンイレブンの法則

そんなある晩、夜勤の休憩中に胸騒ぎがしてネット検索をしてみると、10年間勤めた工場の近くに、売りアパートが出ていました。価格は3,500万円で、11室中8室が空室でした。

この地域は「 新規で物件を建てたいか? 」と言われると「 100%全力でNO!」なのですが、需要と供給でいうと供給が足りてない地域で家賃相場が崩れておらず、入居率が高いエリアです。

わかりやすくいうと、2色の外壁で有名なアパートメーカーのアパートが4.5万~5万で8割稼働という状況です。そのため、がぜん、欲しい気持ちが強くなりました。

ワタクシが大事にしている指針として、「 2色のアパートメーカーの稼働率 」と、「 セブンイレブンの法則 」というものがあります。

2色のアパートメーカーはどこにでもありますし、建っている立地により稼働率と、設定家賃に物凄い差があります。

つまり、2色アパートが高稼働率で、さらに家賃が崩壊していないということは、需要がある地域ということですし、その近くで部屋の広さや家賃などを調整すれば、入居募集は怖くないという考えです。

セブンイレブンの法則というのは、セブンイレブンは出店する際に多額の費用をかけてマーケティングをするということに便乗した手法です( 笑 )。

交通量なども関係するため、アパート需要と直接関係ない部分もあるかもしれませんが、大手企業がしっかり調査した地域というのは安心材料の1つとなります。

そもそも、セブンイレブンというコンビニ自体もブランドですし、近くにあったら喜ばれる施設となります。まさに、近くて便利、セブンイレブンです!( ワタクシも大好きです )。

■ 指値が通る物件なのかを見極めるための3つの質問

話を戻しますと、夜勤中にインターネットで発見した物件を、仕事終わりに車を飛ばして、現地に見に行きました。空室は多いのですが、建物は築20年程度の重量鉄骨でしっかり建っていました。

田んぼの真ん中に建っているアパートですが、上記の理由と土地勘があったので感覚的にイケルと思いました。翌日、仲介会社さんに電話をかけて資料を取り寄せて、現地案内を申し込みました。

そして、次のような行動しました。( 加藤ひろゆきさんの本等でも紹介されている内容ですね )。

・売却理由を聞く
・抵当権の有無を確認
・指値は効くか確認

抵当権が付いている場合は、残債以下になるのは難しいでしょうし、特に売り急ぎではない場合は指値が効かないかもしれません。そこを見極めるための質問です。

その後、そのエリアの客付けの強い不動産会社さんへのヒアリングを行い、家賃や募集条件などが古いままなので、相場より少し安めに設定して、敷金礼金ゼロにすれば問題ないだろうという意見をもらいました。

そして、結論を言うと、ワタクシはこの3,500万円の物件に指値で買付けを入れ、2,500万円で購入することになりました。利回りは23%になりました!

■ 1,000万円の厚かましい指値で交渉開始

なぜ、そんなことができたか、その過程をお伝えします。まず、案内してくれた方にしっかり挨拶をして、個人情報をベラベラと話します。

業者は敵とばかりに個人情報をひた隠しにする方もいらっしゃいますが、自分の属性や購入できる客であること( =実績がある )をしっかり伝えるのは、良い取引をする第一歩だと思います。

そして、売却理由を聞きます。このときは、所有者さんが高齢になり、アパートの後を継ぐ人もいないので換金しておきたいとの理由でした。

また、借入も終わっており、抵当権も抹消済みでした。ここ2~3年で退去が続き、入居率が11室中3室にまで下がったのも売却理由の一つだと思います( 推測 )。

ここまでの話を聞いて、「 買いだ! 」と思ったワタクシは、ポケットからiPHONEを取り出し、ローン計算アプリを起動して、次のように言いました。

『 ワタクシは日本政策金融公庫と取引があり、以前も2,500万を借りたことがあります。ただ15年返済でしたし、今回の物件を3,500万で購入するとなると返済が回らないと思います。

せめて現在の入っている3部屋で返済が賄えると安心です。そこで申し訳ないのですが2,500万円になりませんか?( ローン計算ソフトを見せながら )値引きをしていただければ購入します! 』

なんて厚かましい( 笑 )。すると、仲介業者さんはこう答えました。

『 売主さんとは昔からの知り合いで、交渉するのは大丈夫です。ただ、値引きしたけど買えないと言うのは困ります。まずは融資の目途をつけてからにして下さい 』。

■ 公庫の若手融資枠で、期間20年の満額融資が通る!

「 ラジャー! 」。ワタクシはさっそく物件資料を持って、日本政策金融公庫に行き融資を申込みました。確定申告、決算書を提出して、後日、面談という流れです。( すでに慣れたものです )。

仲介会社さんには15年返済で説明していましたが、チャレンジの意味を込めて20年返済で申込をして、空室が多い理由から6カ月の据置き期間をお願いしました( 笑 )。

申込金額はフルローンの2,500万です。面談自体はまったく手ごたえがなく、今まで以上に簡略化された感じで、これはダメだったかな? と思っていました。

その後も、通常は1~2週間で可否の連絡がくるのに3週間も何の連絡もなく、半分諦めた頃に、担当者さんから電話がかかってきました。

結果は満額OK!

びっくりしたー!( 笑 )

条件も、こちらが希望した通りです。具体的には、金利は土地部分800万が1.6%、設備部分1,700万が1.2%で、全期間固定金利の20年返済です。

半年間の据置き期間があるので、元金を含めた返済は来年の6月からです。6月からの返済は13.8万円なのですが、現況の3部屋合計の家賃は15.8万円あります。

つまり、返済分の目途は立っており、8部屋の空室が埋まれば、その分の賃料( 約32万円 )はすべてキャッシュフローになる計算です!

融資が通ったという結果を仲介会社さんに伝えると、その夜の9時に「 指値OK 」の返事をもらいました。その後、100万円の手付けを打って、契約を行いました。

都心部では公庫の融資は厳しくなり10年までが増えてきたそうですが、地方では若手や女性の起業家が少なく予算( 融資枠 )が余っているのでは? と予測できます。

また、過去一度も滞納せずに返済してきた実績も認められたのだと思います。今後も実績を裏切らないように、次の繁忙期で満室を目指します!

そして、コラムで都度、進捗をお知らせしている田舎の新築アパートなのですがメゾネットタイプの1LDKの二部屋に申込を頂きました!( 家賃が高いほうの部屋 )。

引き渡しから1週間なので幸先の良いスタートを切ることができました。残りの1R×4戸も埋めていきたいと思います。

■ 重版のお礼と東京セミナーのお知らせ

最後に皆様にご報告です。先日出版された、『 高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1,750万になった方法! 』が皆様の購入やシェアや、口コミのおかげで発売から2週間で重版が掛かることになりました!

普通に工場で働いている若者が味わえない経験をさせてもらい嬉しく思います。厚く御礼を申し上げます

それとひとつ、告知があります。本を買ってくださた方対象に、12月2日( 土 )に東京でセミナー&パーティを開催します。著名な方や、寄稿してくれた若手大家の仲間も来てくれますので、よろしければお越しください。

※セミナー&パーティの詳細とお申込み方法はコチラ

ちなみに、順風満帆みたいに買いていますが、次の繁忙期は空室21部屋( 新築12部屋、中古9部屋 )を抱えての突入なので、気合いと根性で満室にしたいと思います!

それでは、次回またお会いしましょう!

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共用部の電気がついていない。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在10位です。今週は全然東京にいない感じです。応援クリックよろしくお願いします→昼間からこうこうと共用部の電気が点灯する事案がありましたが、無事解消されました。清掃を依頼している業者さんから「共用部の電気が昼間なのに点灯してました」という報告があったのが札幌3棟目でした。あれ、今まではそんな話はなかったと思うけど急にどうしたんだろう?何か変わった?管理会社さんに確認したところ、確かにここ数日で冬用のタイマー設定に変更した..

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共用部の電気がついていない。

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タイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第2回

前回のタイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第1回 では、“今やタイのコンドミニアムは、驚異的ともいえる供給数の増加によって、購入者の選択肢は非常に豊富になっている”という状況をお伝えしました。情報の先取りに捉われることなく、じっくりゆっくり現物を吟味する時代になった、という見方を提示しています。

ただし、一部の(限られた)プロジェクトについては予約段階~建物完成時~完成後の賃貸/転売マーケットのいずれのフェイズにおいても、高い競争率&人気を維持しているプロジェクトもあります。今回はあまたあるプロジェクト群のなかから、優良物件を見つけていく方策を探っていくことにしましょう。
その1 おおざっぱな立地の良さを謳うだけでは全く不足
大規模な広告展開を行う新築物件によくありがちですが、「ロケーションが良好」「将来性があるエリア」「新線建設の予定がある」といった、大まかな意味合いの広告文句に終始しているケースが見受けられます。
しかしそんなことは当たり前、のことですよね?これらの事項は基本的な大前提の項目であって、そもそも際立った宣伝文句には成り得ません。前回記事でもお伝えしたように、ここ数年~10年ほどで物件(居室)供給数は飛躍的に増えています。以前と違って、バンコクにしろパタヤにしろ、各エリアには多数の新旧プロジェクトが既に存在してしのぎを削っているわけですから、エリアそのものの利点を挙げているだけでは、個々の物件の評価には繋がりません。

その2 プロジェクトのアドバンテージが1つ、2つではまだまだ・・・
「駅が近い」「プールやジムが充実」「高速道路へのアクセス良好」「駐車場に余裕がある」「最新のセキュリティシステム導入」「著名ディベロッパーが手掛けている」などなど、1つのプロジェクトの優位性を示すポイントは色々とあるでしょう。こちらも昔であれば、そのうちの項目を幾つか満たすだけで事足りました。何しろ、ご近所に競争相手が無かった(あるいは少なかった)のですから。
今や時代は様変わり、学校で例えるなら「各クラスに何がしかの得意科目を持っている転校生が続々とやってきている」状況です。試験の平均点もどんどん高くなっています。どの科目でも平均点以上を獲得するのは当たり前。それだけではなく他の生徒には無い“特技”が無いと、集団から抜け出すことが困難な時代になっています。不動産でいえば、他物件では実現できない、そのプロジェクトのみが持ち得る~SOMETHING SPECIAL~が欲しいところです。

その3 物件単位でなく部屋の間取りにまで踏み込んで精査する
さて、上記のその1、その2のスクリーニングを経て、幾つかのプロジェクト名が挙がってきたとします。物件立地も良好、プロジェクトとしても優良。ではひとまず予約してみよう、購入してみよう・・・いやいや、まだ早すぎます。コンドミニアムは言ってみれば一つ一つの居室の集合体ですが、そのなかでどのタイプのユニットに優位性&希少性があるかまで見極める必要があるのです。
タイのコンドミニアムは数十室規模の低層タイプから、高層&大型&複数棟構成による1000室以上の物件まで、多様なバリエーションがあります。全室均一の間取りの物件、小面積のスタジオタイプから100㎡、200㎡超のペントハウスまで幅広く取り揃えているプロジェクトまで、各物件がそれぞれ個性的です。
同一プロジェクト内でも、完成後の賃貸および転売マーケットでの希少性、優位性は随分異なってきますので、どのプロジェクトを選ぶかだけではなく、どのユニットを選ぶかまで、考慮したいものです。注)押しなべて20㎡台、30㎡前後の小ユニットは現時点での供給数が既に多く、単身者の入居を想定した際でも、40㎡前後の室内面積を確保したほうが良いでしょう。

これらの条件(その1~3)を全てクリアするプロジェクトのユニットが浮かび上がってきた場合には、初期段階~プリセール時での早期の予約に価値が出てきます。実際に売り出し早々、外国人の購入枠が完売するケースもありますので。
しかしそうでない(そう確信できない)場合は、例え予約段階でのセールスが好調であったとしても、登記時期に少なからぬ数の権利移譲のユニットが出回ってくるケースが多く、その時点での購入を考えるというスタンスで充分と言えます。くどくなってしまいますが、今やバンコク、パタヤには多くのコンドミニアムが建ち、今後も建ち続けるのですから。
予約や購入という行為はそれ自体簡単です。将来の転売&賃貸(のしやすさ)を見越したうえでの熟慮~careful consideration~がこれからのタイ不動産購入のキーワードになっていくことでしょう。
*下記に一般的なタイのコンドミニアムの販売順序を簡単に示してみました。購入のタイミングは色々とありますね。どうぞご参考に。
A身内(社のスタップや関係者)、既存顧客への先行告知・予約受付
VIP向けの発表会などと称したものが、有名ホテルでよく開催されていたりします。飲食フリー、有名歌手や俳優などをゲストで呼んでたりして、“予約ムード”を盛り上げます。
B海外での予約販売会
外国人の購入が見込めるプロジェクトの場合は、タイ国内よりも早く各国でセールスを開始するケースも多くなってきています。
Cセールスオフィスでの販売開始
こちらが一般的なイメージの売り出しスタート時期、人気のある物件であれば長蛇の行列となることも。上記のA,Bでの予約状況が好調であればタイ人、外国人とも希望のユニットが押さえられないこともあります。最近はオンラインでのブッキング受付も増えてきています。
D物件完成までの建築期間
それこそCの翌日から権利移譲のユニットが出回ります。
E物件完成引き渡し時の予約権利移譲
予約購入者はこの時点で登記をするか否かを迫られます。自己居住用ではなく投資目的の予約者が多い物件は、相当数の「部屋、譲ります」ユニットがいちどきに登場することになります。
F完成後の転売(中古)マーケット
予約がキャンセルされたまま新規の購入者が現れないユニットは、ディベロッパーが引き取り(新たに部屋の家具や電化製品を加えたりして)、再販されます。また登記を終えた各オーナーの部屋も、中古マーケットに続々お目見えすることになります。
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◎大都会バンコクのhigh&low~あらゆる人が集う街
◎今日も闘いは続く~タイのコンドミニアム 「駐車場大戦争」
◎タイのコンドミニアム 買ったあとにはいくらかかる?管理費、駐車代、電気、水道、修繕費用・・・
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和室を洋室にするまで。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日 その間..

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和室を洋式にするまで。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日 その間..

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2018年米国不動産住宅市場展望 市場は供給不足に翻弄される

2017年も既に11月終りとなりました。

今週は、サンクスギビング。大体、この頃になると、世の中は、お祭りモードになってきて、仕事は、あまり、進みません。不動産も、シーズンオフです。不動産のシーズンは、子供を持つ家族が左右しますので、「新学期に向けて」(米国の場合は、9月)の売買が一番盛んになるのですね。

下は、そんなシーズンの売買パターンをグラフ化した全米不動産協会の資料です。

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【お客様の声90】インター校視察ツアー(Maz、REAL、Kingsley)

弊社の 不動産視察ツアー   およびリクエストから始まりました インターナショナルスクール視察ツアー   にご参加いただいたお客様の 生のお声をたびたびご紹介しています。 「学校の事務方からの情報など個人では知ることが難 … 続きを読む

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マンションの建替えが進まない日本と容積率緩和の進捗

「 マンションの建て替え 」がなかなか進みません。日本全国には650万戸以上のマンションがありますが、建て替えが実現したのはいまだ250事例程度にとどまります。

建て替えられたマンションのほとんどは「 容積率が余っていたから 」。つまり、従前より大きな建物を建て、余剰分を市場で売却することで建て替え資金を捻出できたというケースです。

これができない場合、各住戸の所有者が100%耳を揃えて2,500万~3,000万円の現金を出すか融資を組む必要があります。

しかし、老朽化したマンションに限って高齢化率も高く、資金に余裕のない方も多かったり、今さら建て替えなど必要ないと考える向きもあることが、多くのケースで建て替えができない理由になっています。

「 日本全国の容積率をUPしてマンション建て替えを促進すればいいではないか 」という議論もあります。

しかし、そうしたボーナスを与え、全てのマンションが建替えられることになったら、人口・世帯数減少が明白な我が国において、いったいどれだけの住宅が余ってしまうのでしょう。

住宅数はすでに飽和し、都市部においてすらむしろ空き家対策に本腰を入れなければならない局面です。そもそもいったんマンションが建った場所に、永遠にマンションが建替えられ続ける必要もなく、別の用途に転換される可能性を残すほうが自然です。

■ヨーロッパやアメリカには「 多数決で建替え 」という概念がない

そもそも「 マンション建替え促進 」というのは、日本独特の考え方といえます。特別多数決議で建替えができるという概念は、ヨーロッパ大陸法やイギリス法、アメリカ法にも存在しません。

フランスでは、建て替えはもちろん、区分所有権解消を多数決で行うという概念もありません。ドイツでは建て替えに全員の合意が必要なために事実上建て替えが起こらず、ずっと修繕し続けるのが前提です。一方では管理が適切に行われるよう、管理費滞納者には所有権の剥奪規定を設けるなどの工夫をしています。

お隣りの韓国ではかなり頻繁にマンション建替えが行われています。すでに1,400棟超、ソウル市内だけで1,000棟以上が建て替え。ただし、あちらの区分所有法は、日本の区分所有法をモデルにして1984年に制定されたもので、市場や法の整備に関する成熟度は日本のほうが上です。

マンション建替えを促進するなら、まずコンパクトシティ化を進め、地域を限定して建て替え促進を行うとか、空き家問題とセットで住宅総量を勘案しながら、という事ならまだ理解できますが、国はいまだそうした有効な建て替え方策案を見いだせていないのが実情です。

■ 東京都が地域限定で容積率を最大100%UP

そんな中、数年前に「 マンション建替法 」が改正されたことを受け、東京都は地域限定で容積率を最大100%UPすると発表しています。区市がまちづくり計画を定め、それに基づいて都が対象地区を指定すると言った方式です。

効果の程は未知数ですが、対象区域に入るかどうかで雲泥の差。いずれにせよ「 容積率=マネー 」ですので続報を待ちましょう。またこうした緩和策は現在、複数の自治体で進行していますので注目してください。

□ 容積率の緩和特例について( 国土交通省 )
マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係

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損切りして、買取業者さんにこのまま売ってしまおうか?

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損切りして、買取業者さんにこのまま売ってしまおうか?

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