都心なら確実に儲かります?!?!

親の因果が子に報い、、、?

最近別のことで、忙しくしており、ブログ更新やメルマガも発行しておりません。やめたわけではないので、実際には、投資案件はいつも通り、いろいろ進んでいます。今週は、久しぶりにブログを更新しようと思ったら、いつの間にか、更新ページがおかしくなっており、3週間も気がついていなかったようです。サポートの方に直していただいたので、久しぶりに、今週扱っているケースを、軽くご紹介します。

それは、「親が、子供の与信を食い物にして不動産投資をする」というパターン。

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一目ぼれした「沖縄コンドミニアム」の価格と利回り

めんそーれ! 9月に入っても沖縄の気温は30℃以上が続いています。既に真夏日の連続記録が80日を越えて観測史上最長を更新中だそうです。

前回では沖縄でのマンション売れ行き事情をご紹介しましたが、今回は「 コンドミニアムホテル 」についてご紹介させていただきます。

■ コンドミニアムホテルって何?

ここ数年成功しているビジネスモデルで沖縄では新築、中古共に人気があるのが「 コンドミニアムホテル 」です。簡単に説明すると、リゾートホテルの一室のオーナーになり、運営会社と賃貸借契約を結び、ホテルとして貸出す形での資産運用です。

ハワイでは昔からある手法です。沖縄も日本を代表するリゾート地のひとつで、年間を通じて多くの観光客利用が見込めるため、この投資が成り立つのです。

具体的には、年間のホテル収入全体からベーシックポイントという販売価格を基準に算出した割合に応じて、売り上げの40%を年に4回に分けて受け取ることができます。

パンフレットの例では、3,310万円の1LDKを購入すると年間約166万円の収入と予測されており、利回りは約5%。約5%の表面利回りから管理費等と固定資産税を差し引くと実質3.6%程度ということでした。

■ 100%の確率で新築時より高く売れた実績

正直、それほど魅力があるスペックではありません。私もしばらくは、スルーしていました。しかし、近年販売されたコンドミニアムホテルが運営会社の予測していた年間稼働率を大幅に超え、オーナーの収入も増えていると聞き、興味を持ちました。

販売会社は年間稼働率を75%で試算した数字で利回りを5%前後で販売しているのですが、ここ数年、分譲されたコンドミニアムホテルは開業以来ずっと85%近くという高稼働を続けているといいます。

物件によっては利回りが9%近くにまで跳ね上がっているようなのです。その部屋を売却したオーナーは100%の確率で新築当初よりも高い価格で売却できたという情報も聞きました。

つまり、国内不動産でも、ハワイのようにキャピタルゲインが狙えるということです。これまで、沖縄に別荘を持ちたいと考えていた人たちにとっては、自分たちが利用しない時の維持管理費や運用方法が課題でした。

でも、この方法なら、資産を活用しながら、オーナーとして部屋を利用することも可能です。そのウワサを聞きつけた人の間で、人気はますます高まっている様子でした。

■ 見学に行って一目ぼれした物件の特徴

私も早速、現地のモデルルームに向かいました。全室オーシャンビューでお部屋も55㎡の1LDKと奥行2メートルのバルコニーに置かれたガーデンテーブルで海を眺めながら食事もできる滞在型のお部屋です。

家具家電付きでキッチンもあるので競合が少なく、中期から長期滞在型のホテルです。ところが、冷やかしのつもりで行ったはずが、すっかり気に入ってしまいました。

新築マンションのモデルルームを軽い気持ちで見に行ったら、テンションが上がってつい申込みしてしまった、という経験をした人もいるかもしれません。まさにそのパターンでした。

しかし、希望するお部屋の申込みは既に4名。結果的には残念ながら抽選に漏れてしまいましたが、申込みを決意した理由は以下のようなものでした。

①年間800万人の沖縄旅行者のうち半数の約400万人が訪れる美ら海水族館の正面に建つオーシャンビュー物件( 立地 )
②稀少性のあるコンドミニアムホテル( 出口戦略が固い )
③75%稼働想定と客室単価が近隣ホテルと比較し約10%低く設定。( 利回りアップの期待 )
④販売価格の構成比で建物価格が95%。( 減価償却費の計上が魅力 )
⑤ホテルなので課税売上物件で消費税還付も条件次第で可能
⑥沖縄に別荘があるよ! と自慢できる。等々

利回り最優先の方には全く興味を持てない案件かと思いますが、ある視点から見た時の物件の選び方や、投資家が欲しがるポイントを知るには参考になるのではないでしょうか。

■ 経費で沖縄に行きたい人にオススメ

ところで、地元で私が入手した情報では、読谷村という那覇市から車で約50分の場所でもコンドミニアムホテルの計画が進んでいます。2019年をめどに全54室の規模で今年の秋から販売を予定しているそうです。

近年全国の不動産投資をする大家仲間が沖縄へ遊びに来てくれる機会が多くなり、多くの方が「 沖縄に不動産を所有して、毎年沖縄旅行を経費計上できたら嬉しいので何かあったら教えてください 」とよく依頼されます。

「 民泊もやってみたいので、物件調査と運営会社開拓の情報をください 」ともよくお願いされます。そんな方には、今度から「 沖縄にはコンドミニアムホテルという選択肢もありますよ 」と紹介してみたいと思います。

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速攻で申込入りました!立地と仕様の強さを感じる東京6棟目。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在11位です。決算対応、あとは領収書の整理です。その後個人のをやらないと。応援クリックよろしくお願いします→あくまで申込ベースなのでまだ何とも言えませんが、早くも先日購入したばかりの東京6棟目に申込が入りました!募集開始から半月も経ってないのにもう申込とは!東京6棟目は山手線の某ターミナル駅から歩いていける範囲にある再建築不可物件です。管理会社さんはいつもお任せしているところと同じ(仲介も同じ会社さんです)。そして昨日、..

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速攻で申込入りました!立地と仕様の強さを感じる東京6棟目。

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原因不明…

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日 その間の..

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成功大家さんが新築へシフトする理由。【朗報】公庫の若者枠の上限がアップ。

高卒製造業から、不動産投資でお金持ちを目指すふんどし王子です! 本の執筆活動で、少し時間が空きましたが、元気でやっています。

■ 法人に貸すか個人に貸すかで最適な「 募集条件 」は変わる

以前から紹介していますが、2棟のアパートを新築中です。竣工も近いので、改めて田舎の駅近いアパートの近隣相場を調べてみると、多くのアパートが建ち、想定していたより厳しい戦いになりそうです。

しかし、来年の3月まで満室になれば良いと思っているので焦らずに構えようと思っています。( 来春の状況を見て条件を変更しようと思っています )。

満室に向けての工夫ですが、入居者は「 法人契約 」や「 家賃補助が出る方 」を想定しているので、家賃に駐車場、共益費を含み、インターネット無料としました。

なぜかと言うと、通常の家賃補助は「 家賃 」のみにかかり、駐車場は借主負担が多いからです。また、「 家賃の何割かを家賃補助 」という場合が多いようなので、すべての費用を盛り込んだ総額支払表記にしました。

デメリットとしては、家賃の価格で絞り込み検索する場合に出てこなくなる可能性と、第一印象で高いという印象を与えてしまう点があります。

法人ではなく、一般の方を想定する場合は、家賃を低く表示して、共益費や駐車場を高くするのが有効といわれます。例えば総額で5.5万とするより、家賃4.7万、共益費3千円、駐車場5千円とする方が間口は広がります。

そんな事情もあり、管理会社さんに、「 法人契約の場合は、あとから家賃の内訳を変えられますので! 」と玉虫色な募集条件を伝えたところ、「 調べられた時に矛盾がないようにしたい 」と言われ、最初から総額表記をすることになりました。

■ 元金据置き期間を設定して「 ゴールデンタイム 」を作ろう

2棟のアパートはもちろん、融資を受けて建てています。ローンの返済に関してですが金融機関によって、元金据置き期間が異なります。竣工から半年~1年まで色々です。

最初に交渉しておかないと、「 竣工=返済開始 」となりますので、資金繰りや、投下資本の回収を考えると最長にしておくのが得策です( キャッシュフローや現金に余裕があり、早く返済を開始したい人は別です )。

仮に、1年間の元金据置を設定している物件で竣工後すぐに満室になれば、1年間は家賃と敷金礼金がほぼ丸々、残ることになります。

これを仲間内では「 ゴールデンタイム 」と呼んでいます( 笑 )。返済比率が1割程度になるため、地主の気分を味わえてしまいます。

逆に、入居者の募集がうまく行かなかった場合は、据置き期間を設けることでリスクヘッジとなります。その間に家賃の見直しや、募集条件の見直しを行えますし、次の繁忙期まで胃を痛くせず持ちこたえられます。

しかし、ここまで来て思うのが、やはり、建物ができないとわからないことが多いですね。間取りの段階ではバッチリだと思っていたのに、中に入ると意外に狭かった、ということなどです( 笑 )。

図面上の間取りと、実際の建物を脳内でリンクさせていくことが、できているようでできていませんでした。今回の経験を次に生かしたいと思います。( これを成長と呼ぶ )。

■ 中古物件から始めた投資家が新築に行きつく理由

さて、中古の高利回り物件から始めたわたくしが、このところ新築に熱中していることを不思議に思っている方もいるかもしれません。

わたくしも、成功している大家さんたちが中古から始めるのに、結局は新築に集約していく( ように見える )ことをどうしてだろう、と思っていました。

カギは、「 利回り 」の「 堅さ 」にあります。高利回りの中古物件をある程度長い融資を引いて買った場合、儲かっている気になります。しかし、修繕費が重なれば、「 実質の利回り 」は低くなっている可能性があります。

修繕費は保険で対応できることもありますし、たまたまトラブルがない状態が続けば、高利回りの中古物件を買う方がキャッシュフローは積みあがるでしょう。

しかし、実際にはなんだかんだ壊れるものです( 笑 )。エアコンが数台壊れ、配管から水漏れが発生し、さらに外壁塗装の時期が来ているなど、珍しい話ではありません。

一方、新築の場合、10年程度は修繕の心配はなく、場所を間違わなければ家賃下落も想定しやすく、確実性があります。これが、利回りが「 固い 」という意味です。

利回り30%のボロ物件は、突発的修繕で実質利回り5%になる可能性があるけれど、新築アパートは想定利回り10%から、多少ブレても9.0~9.5%が見込める可能性が高くなります。

さらに言えば、そのおいしい10年間を経過した後で売却しても、まだまだ築浅ですので出口も取りやすいです。そんな理由から、先輩大家さんたちは新築に行きつくのだと納得しました。

( 念押しですが、建てる場所を間違わないという前提での話です。住みたい人がいる場所に建てなければ、「 固い 」利回りは確保できません! )

■ 日本政策金融公庫の「 若者 」枠の年齢上限が35才に

もちろん、中古物件を否定してるわけではなく、わたくしも虎視眈々と日本政策金融公庫にハマる物件を探しています。( 返済期間10年~15年でしっかり回る物件 )。

公庫に関するプチ情報ですが、「 女性、若者/シニア起業家支援資金 」は、以前まで若者の対象を30才以下にしていましたが、35才に変更になりました!( 返済期間が最大20年になります )。

わたくしは、31才なので対象外かと思っていましたが、若者枠に復活です( 笑 )。融資制度や、融資条件は日々変わるので情報収集は大切ですね。
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/02_zyoseikigyouka_m.html

まとめると、これからも中古高利回り物件は買っていきます。中古物件で手間と暇を掛けて資産の拡大を加速し、その資産を新築アパートで保持するという考えでいこうと思います。

補足ですが、今日の新築物件のメリットの話は、先輩大家である波乗りニーノさんのセミナー( 3回参加 )で学んだ内容をそのままシェアさせていただきました( 笑 )。それでは、次回またお会いしましょう!

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台風の被害は大丈夫でしたか?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在8位です。富山で買ってきた梨が美味しい。応援クリックよろしくお願いします→週末、せっかくの三連休を見事に台無しにしてくれた空気の読めない台風18号。台風一過の今日この頃、皆様の物件には被害はなかったでしょうか?もし被害に遭われた方がおりましたら、火災保険が適用されないか検討いただくと良いのではないかと思います。私は不動産を保有している拠点として、札幌・仙台・東京・富山の4箇所があります。今回の台風では、購入したての富山..

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平屋群

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日 その間の..

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酒匂さんのコラム「遊楽三昧」100回記念特集!豪華プレゼント企画

トレードトレードの酒匂さんのコラム「遊楽三昧」が先日100回目の更新があったさらに、酒匂さんが8月で70歳の古希を迎えたということでお祭りごとが大好きな酒匂さんにぴったりの100回記念&古希祝い酒匂カップが開催された→当日の模様もちろん、日本愛人党のタン…

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オーバーローン案件、毎月60万円強手残り、名古屋エリアに縁がある方限定の物件です

・公式サイトはこちら↓「不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法」書籍関連詳細活動を記しています。旅と食事のブログのようになっています^^「読者様プレゼント」も行っております。・公式サイトはこちら↓「住宅ローンで不動産投資を行う方法」・拙著のご感想、ご相談、お問い合わせはこちらにある↓連絡先にお願いします「読者様プレゼント」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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不動産エージェントのコミッションが定額制になりビジネスモデルが大幅に変わる?!

こんにちは、アメリカ不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。 アメリカで定額報酬で不動産売買の業務を行う新規ベンチャー企業が進出して話題となっています。 アメリカの不動産の仲介手数料は日本と同じ成功報酬ですが、ルー…

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残置物と動物臭にまみれた「競落RCマンション」ビフォー・アフター

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は初めて融資を受けて臨んだ競売1棟モノ、2号物件のお話です。

■ 念願の一棟マンションを競売で落札

この物件と出会うまでに何度か競売でも1棟物件を入札していましたが、ずっと落札出来なくて、どうしても1棟物件が欲しい~!と欲しい欲しい病に掛かっていた頃です。

今でこそ市場価格より高い物も多い( ? )競売1棟物件ですが、当時はまだそれ程、入札する人は多くありませんでした。それこそ、プロしか手を出さない領域だったのです。

なぜプロしか手を出さなかったかというと、落札してから物件を正常化するまでのハードルが高いため、なかなか素人では手を出し難かったのです。

建物はきちんと手入れすれば50年でも100年でも持ちますが、メンテナンスなしですととても悲惨な状態になります。そんなメンテナンス履歴が一切分からず、またどんな入居者が入居しているかも分からない競売1棟物件、今でもプロ向き案件なのは間違いありません。

そんな物件を最初に見に行ったのは今から数年前の秋のこと。駅からは徒歩2分と立地は良好。物件自体も新耐震のRC物件でしたので、これは絶対に欲しいと入札を入れました。

すると、次順位の人と50万円差で見事落札! それまでは現金で購入してましたが、流石に今回は全額現金は無理ということで、付き合いのあった銀行さんから、落札価格の4/5を融資してもらいました。

初めての不動産融資だった事もあって知らなかったのですが、この銀行さんが収益不動産融資にはかなり消極的で、現在はほぼアウト。当時、なぜこの物件の融資が通ったのか、未だに分かりません。

■ 話し合いに応じようとしない元所有者

残金納付を終えてホッと一息付いたのもつかの間、最大の難関が待ち構えてました。この物件、最上階にオーナーズルームがあり、元所有者が住んで居たのですが、連絡がとれないのです。

元所有者はワタシの母と同じ年齢の女性の一人暮らしということまでは分かっていました。が、幾らピンポンを押しても応答はなく、「 話をしましょう! 」とお手紙を出してもウンともスンとも言いません。

押してダメなら引いてみろって事で、少し時間をおいてもう一度アタックすると、やっと話合いに応じてくれて、何とか別の部屋を探そうとしている事が分かりました。

この時点で期限を区切り、この日までに出て行かなかったら強制執行の手続きを取りますとお伝えしました。ところが、期限の日が来ても、のらりくらりとかわす債務者。この時は相当イライラしました。

「 引越し費用がない 」と言っていましたので、念の為、強制執行手続きだけはかけておいて、引越し費用を幾らか負担すると伝えると、出て行ってくれました。。

これが強制執行日の前日! ギリギリで退去してくれた時には心底ホッとしました。

■ 大量の残置物と動物臭の残る部屋をリノベーション

ところが、室内へ入ってまたビックリ!( それまで一度も部屋には入れてくれなかった )。大量のゴミと残置物に強烈な動物臭がするリビング!! 壁や柱も猫の引掻き傷だらけです(@_@;)

※お見苦しい写真が続きます。

この残置物処分を業者にお願いすると、4LDKメゾネットの100平米越えの部屋ということもあり、軽く40万円以上かかると言われました。

そこで、人員総動員、大人4人で丸4日間掛けて片付けました。毎日クリーンセンターと物件を往復移動です。それでどうにか片付き、やっとリフォーム工事に取り掛かる事ができました。


残置物を全部片付け終わった後のLDK

今度はデザイナーさんを使わず、自分でリフォームプランを作ってみようと、初めて室内プランニングをしました。

前回の区分マンションの教訓を生かして、設備品は基本自分で手配、できる部分は自分達でDIYする。できない部分は工事業者さんに任せる。と各自分担を決めて作業にかかりました。

やっと工事が完了したのは、残金納付が終わってから半年も経った頃です。

キッチンは中古品を手配、でも失敗したなと思ったのはキッチンサイズがデカ過ぎて、冷蔵庫幅がギリギリになってしまった事。何事も勉強です。

一部アクセントクロスを貼っています、今ほど派手ではありません( 笑 )

LDKに作り付けの棚を作ってもらいました。IKEAの収納家具を利用しています。

ダウンライトを何個か新設で取付けてもらいました。

■ 立地の良い物件ってこんなにも家賃が取れるんだ

他にも空室があったので少しずつリフォームをこなし、やっと満室になったときには取得してから約1年が経とうとしていました。この物件を通じて、困難な山でも登れない山はないと、再確認できました。

この2号物件は全室ファミリータイプの物件という事もあってとても稼働率が良く、「 立地の良い物件ってこんなにも家賃が取れるんだ 」と、初めて認識できた物件となりました。

また、賃貸人気エリアの物件でリノベーションをしたら物件の価値を引上げる事ができるとわかったのも大きいです。ワタシが不動産投資の道筋を見つけるきっかけとなった物件ともいえます。

今まで、失敗は山のようにして来ています。でも、失敗は成功への近道。二度と同じ失敗をしなければ良いだけです。

自分の経験を振り返ると、最初は小さな所からリスクがない形で始め、徐々に拡大して行くのが堅実だと思います。「 不動産投資に近道なし! 」といわれる所以はその辺りにあるのかもしれません。

今では全くDIYもやらなくなってしまいましたし、自分で動くのはプラン作りと工事中物件の確認位ですが、ホントは小さな物件だったら自分でDIYしてみたい気持ちもあります。

でも、やらないのは、不器用過ぎて全く向いていないから。お金をいただき住んでもらうお部屋です。自分の技術はそのレベルにないと正直、思います。今では沢山のDIY大家さんがいらっしゃいますが、本当に凄いと思います!

■ 成功している大家仲間のおかげで成長できた

当時は完全に初心者で、何も分からない手探り状態でやっていました。もちろん、一人で全てこなしていた訳ではなく、周りの人に手伝ってもらい、アドバイスも頂きながら進めてきました。

一人でやっていたら精神的に疲れ切っていたでしょう。不動産投資の一番の近道は、成功している大家さんと仲良くなって、色んな事を教えてもらい、真似をしつつ、自分なりの成功法を掴む事だと思います。

次回は「 競売で落札した借地権戸建 」3号、「 初めての1棟リノベーション再生 」4号物件の登場です。また次回、お会いしましょう~(^^)/


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悩み始めるとキリがないコンドミニアムの家具選び~小粋な家具で隣の部屋に差をつけよう

タイのコンドミニアムを購入後、自己居住にしろ貸し出すにしろ、室内家具や電化製品選びというのは意外に悩みどころの多いポイントです。タイでは手頃な家賃のユニットでも、これらの室内備品をフル装備にして貸し出すのが一般的で、その傾向は年々強まってきています。生活レベルが向上している現在では、1万バーツ前後の家賃の部屋でも室内を小奇麗に仕上げておかなければ、見学者にプイと横を向かれてしまうでしょう。

低家賃の部屋でもこのような状況なのですから、駐在員対象の高家賃の部屋については、室内の内装に相当に気を配らなくてはいけません。しかしかといって、あまりに凝った(自己満足的な)センスで部屋造りをしてしまうのも考えもの(自身の居住用として、ずっと使い続けるという場合は別ですが)。
タイのコンドミニアムは新築で売り出される際、家具付きで販売される場合も多いのですが、完成後そのままの状態では他のユニットに対しての差別化が出来ません。大規模なプロジェクトですと数百あるいは1000以上の部屋数があり、そのうちの一部が賃貸市場に登場するとしても、借り手(見学者)からしますと「見た目はほぼ同じ部屋がいっぱい」→ならば「より安い家賃の部屋でOK」、という価格競争の世界に引きずり込まれてしまいます。
ある程度の規模のショッピングモールやデパートには名の知られた大手の家具メーカー製品が並べられていますが、どうしても規格的な大量生産品というイメージが拭えなかったりします。ありふれてもいず、妙に尖ったデザインやチープなアンティーク調にもならずに、しかし一定の質感も欲しい・・・というような家具をお探しの方に、なかなか小粋な家具屋さんを今回はご紹介してみましょう。

こちらはBenja Collection というショップです。派手な看板等を出していないのであまり目立ちませんね。試しに店内に入ってみますと、かなり広い展示スペースになっています。

2階、3階にも相当数のストックが置いてあります(工場はバンコク近県)。

スタッフの方に聞いてみますと、こちらの製品はタイ国内のホテルやレストラン、コンドミニアムをはじめ海外のリゾート施設などにも採用されているとのこと。全体的に落ち着いていて(渋い、とまではいかない程度の)、暖かみを感じるプロダクトが多いように思います。家具無しの状態からスタートする場合はもちろん、既にある程度の家具が揃っている部屋に「1点もの」を追加するケースでも、既存の家具への馴染みが良さそうです。
お値段のほうは決して「安い!」という価格帯ではないのですが、家具選びに悩んでいる方(&お好きな方)は機会があればショールームを覗かれてみてもいいかもしれませんね。ここに家具屋さんがある、とは思えない場所ですけれども・・・
Benja Collection(www.benjacollection.com)
Showroom
Udomsuk soi 31-33 Sukhumvit 103 Bangkok
*スカイトレイン ウドムスック駅下車後タクシー利用がもっとも便利。詳細は上記の同社サイトを参照。 
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メインバンクの担当者さんがいつの間にか異動していた。

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メインバンクの担当者さんがいつの間にか異動していた。

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いろいろあったよー

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本部案件になった理由・太陽光パネルには当たり外れがある

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物件を全て売却しました。節税に励んだ末の反省。出版のお知らせ。

アロハー!
ハワイに移住して6年目。日米でリモート賃貸経営をしている天方エバンです。

年々暑くなるような気がする真夏を過ぎ、ハワイでは新学期が始まりました。ハワイ移住後に生まれた三男は2歳半になり、これまで全く言葉を発しなかったのが、このところ、言葉の爆発中です。

複数言語の環境で育つ子供に時々あるそうですが、長い間全く話さなかったので少々心配になったくらいです。でも今では基本日本語、不思議な事に外人と話す時は「 イヤァ 」、「 センキュー 」と英語に切り替えてきます。子供って凄いですよね。

さて、健美家のコラムでは大変お久しぶりですが、皆様今年の活動はいかがでしょうか? 僕の近況はと言いますと、先月、日本にある最後の資産だった太陽光設備の売却が完了し、これで日本の資産は全て売却となりました。

日本で所有していた賃貸用マンションは2015年、2016年に立て続けに売却したのですが、お陰様で結構な売却益が残りました。それに伴い、ここ数年間はなるべく税金を抑えようと様々な策を取りまして、太陽光設備購入はその一環だったわけです。

今回の一連の不動産購入、売却、納税のサイクルを通して一つ学んだことがあります。それは節税ばかりにとらわれていろんなことを始めてしまうと、複雑になりすぎてしまうということです。

時間的、金銭的にもそれに取られる時間ばかり増えて、本来の投資活動や私生活まで悪影響を及ぼしかねない感じです。もっと簡単に言うと、色々対策を練りすぎてあとで面倒くさいことになる可能性があるかと思います。

まさに僕の場合がそうでした。日米に資産を持つと、当然ですが両国で税金の申告、納税が発生します。それぞれ別の税理士とやり取りをし、予想もつかなかったくらい複雑になってしまっていました。

日本法人を米国に登記したり、海外不動産で減価償却、日本で太陽光設備を購入し節税なんてことをしているうちに、資産が減ってきてもその仕組だけが残り、お金はそんな産んでいないのに作業ばかりが発生するという状況になってしまったんです。

節税に命をかける人であれば、苦ではないかもしれません。でも僕は、簡単にできる合法な節税策はとっても、基本税金は素直に払っていまい、逆に身の回りの仕組みはシンプルに保ったほうが個人的にあっているなと感じました。

このような売却益は初めてのことだったので、もしかしたら誰しも一回は通る道かもしれません。今回の反省点は何も考えず「 節税して税金減らさなきゃ! 」の一点だけにとらわれてしまった事です。

では今後はどうするか? これから少しずつ複雑な体制を変えていき、そのプロセスでまた納税が発生するかと思いますが、あえてそうしてでもよりシンプルな体制に持っていきたいと思います。

日本での資産は処分しましたので、今後は法人も整理、資金は米国に移動して米国での投資に集中するということになるかと思います。

米国の法人も整理していき、必要最低限の体制にして細かいところにも注意が行き届き、常に状況が把握できるようにしていきたいと考えています。

僕の事を知っている人はわかるかと思いますが、もともとそこまで細かい性格ではありません( 笑 )。なのでやはり「 シンプル イズ ベスト 」が似合っているかと思います。

もし、次回がっぽり儲かるような事があれば、素直に納税して余ったエネルギーをいかに手に残った資金を増やすかという方に注ごうと思っています。

さて、今回で僕のコラムは一区切りということになりました。5年という長い間コラムを読んで頂きありがとうございました。また健美家さんにはこのような機会を頂けた事に大変感謝しています。

今後も勝手に健美家ファミリー一員として居残りたいと思いますので引き続きよろしくお願いいたします。今後もブログなどでハワイから情報発信をしていきますので興味がありましたら覗いてみて下さい。

最後に宣伝させて下さい! 今月僕の二冊目の本、『 憧れの“ハワイ”の物件を買って、賃貸収入で「 優雅な人生 」! 』がごま書房さんから発売されました!

今回はハワイの不動産の特徴、実際の購入手続き、Airbnbを使った賃貸、そしてハワイ不動産のメリット・デメリットなどを詳しく書いた実務書です。健美家仲間の赤井誠さんと極東船長さんも実践されており、お二方のご協力により詳しい収支も公開させて頂きました。

日本の不動産の規模も増えてきて、キャッシュフローより外貨での資産分散やハワイを人生に取り込んでもっと楽しみたい! という方にオススメの一冊です。

それでは皆さん、A hui hou!マハロ!( またお会いする日まで) ハワイで見かけたら声をかけて下さいね!

天方エバン

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再生に向けての第一歩、管理会社さん他との打ち合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在8位です。台風一過in富山。応援クリックよろしくお願いします→昨日のブログで予告していた通り、富山1棟目における各種打ち合わせの様子などお伝えしたいと思います。決済の後、売主さんと後見人的なポジションの方、仲介業者さん、私で連れ立って現地に向かいました。売主さんから隣地の方に対して、アパート売却と引き継ぎの挨拶をしていただけるとのことです。すごく助かります、こういうの。そう素直に思うその反面、たぶん田舎ゆえにこういった..

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再生に向けての第一歩、管理会社さん他との打ち合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在8位です。台風一過in富山。応援クリックよろしくお願いします→昨日のブログで予告していた通り、富山1棟目における各種打ち合わせの様子などお伝えしたいと思います。決済の後、売主さんと後見人的なポジションの方、仲介業者さん、私で連れ立って現地に向かいました。売主さんから隣地の方に対して、アパート売却と引き継ぎの挨拶をしていただけるとのことです。すごく助かります、こういうの。そう素直に思うその反面、たぶん田舎ゆえにこういった..

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先輩大家さんから後輩大家さんへ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日 その間の..

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太陽光パネルには当たり外れがある(規定に従い)

・公式サイトはこちら↓「不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法」書籍関連詳細活動を記しています。旅と食事のブログのようになっています^^「読者様プレゼント」も行っております。・公式サイトはこちら↓「住宅ローンで不動産投資を行う方法」・拙著のご感想、ご相談、お問い合わせはこちらにある↓連絡先にお願いします「読者様プレゼント」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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太陽光パネルには当たり外れがある(規定内に従い)

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盗まれたのは貸主のせい?ー盗難被害と貸主の管理責任ー

今回は、盗難と賃貸人の管理義務責任についてお話ししたいと思います。

頻繁にあることではありませんが( 頻繁にあっては困りますが )、賃貸している部屋に泥棒が入って、入居者が盗難被害に遭ってしまうということが起こりえます。

そのような事態が起きてしまった場合に,入居者から「 建物の防犯管理に問題があったからだ 」として大家さんが損害賠償請求をされるということはあるのでしょうか?

1、貸主の管理義務責任

借主の財産を管理しているのは借主ですから、基本的には借主自身が自分の財産を守らなくてはなりません。したがって、借主が貸室内で盗難被害に遭ったからといって、貸主が損害賠償責任を問われるいわれはないように思えます。

貸主としては、泥棒にカギや窓ガラスなどを壊されて建物を損壊させられたうえに、借主に盗まれた物の損害賠償まで請求されては、踏んだり蹴ったりです。

しかし、賃貸借契約は、貸主が借主に目的物を使用・収益させ、借主が貸主に賃料を支払う契約ですから( 民法601条 )、貸主は借主に対し、目的物を使用・収益させる義務を負っています。

そして、この義務には、当該目的物を契約目的に沿った使用・収益ができるような状態で保存管理することも含まれています。では、この管理義務に、「 借主の財産を盗難から保護すること 」も含まれているのでしょうか。

この点につき、裁判例は「 賃借人所有財産を盗難等から保護することを内容とする管理義務は、賃貸借契約から当然に導かれるものではなく、特約や信義則上の付随義務として認められる余地のあるもの 」としています。

その上で、「 賃貸人がこのような管理義務を負う場合にどの程度の義務を負うかは、個々の賃貸借契約の事情に応じて判断されるべきである 」とまとめています。

つまり、借主が貸室内で盗難被害に遭った場合に貸主が損害賠償責任を負うかどうかは、個別の賃貸借契約の事情に応じて、ケース・バイ・ケースで判断されるということになります。

2、賃貸物件の構造や警備体制が問われる?

では、具体的にどのような場合に貸主に管理義務違反が問題となったか、裁判例をみていきましょう。

1つ目の事例は、弁護士が法律事務所としてビルの一室を賃借していたところ、事務所荒らしが侵入し、事務所内で保管していた現金を盗まれたという事案です。この事案で、借主は、次のように主張しました。

①本件ビル入口の鉄扉が故障しており、常時開放されていたことが貸主の債務不履行にあたる
②本件ビルは警備機器による警備体制をとっているが、貸主は借主に対し、ドアロックの開閉や警備システムのオン・オフを行うセキュリティカードの使用方法について説明する義務を負っていたにもかかわらず、使用方法を説明しなかったので説明義務違反がある

このような借主の主張に対し、裁判所は、①の点については、借主が本件ビルに入居したときにはすでに本件鉄扉は常時開放されており、そのことを前提に本件ビルの警備システムが検討されており、借主もこれを認識して入居したのだから、本件鉄扉が常時開放されていることは貸主の債務不履行にはならないとしました。

また、②の点については、貸主には、セキュリティカードの使用方法を説明する賃貸借契約上の義務があるとしつつ、貸主が借主の以前の同居人にカードの使用方法を実演しながら説明したことや、借主にカードの使用方法等を記載した館内細則を交付していたこと等を認定して、貸主に説明義務違反はないとしました。

この裁判例では、賃貸物件の構造や警備体制がどうだったか、警備システムの使用方法につき貸主がどのような説明をしたのか等を詳細に検討したうえで結論を出しています。

この事例では貸主の責任は認められませんでしたが、貸主が鉄扉が壊れているのに放置し、それを補う警備体制をとっていなかった場合や、借主にセキュリティカードの使用方法につき十分な説明をしていなかったような場合は、貸主の債務不履行責任が認められる可能性があるといえるでしょう。

3、ピッキングの場合

2つ目の事例は、ピッキングによる盗難について、貸主の管理義務責任が問題となった事案です。ピッキングとは、鍵を使わず、ピックと呼ばれる特殊な工具を用いて開錠するテクニックです。ピッキングによる盗難被害はピーク時よりはだいぶ減っていますが、完全になくなったわけではありません。

この事案では、裁判所は、以下の内容等を理由に、貸主の管理義務を否定しました。

①賃貸借契約上、盗難による損害は貸主の免責の対象とされていること
②貸室入口の扉はダブルロックであり、一応の防犯効果が期待できたこと
③貸主は、近隣で窃盗事件が多発していることを認識し、順次賃貸ビルに機械警備を導入している最中であったこと
④借主が貸主に対して鍵の交換を求めたことはなかったこと

4、万一に備える

上で紹介しました2つの裁判例では、借主の貸主に対する損害賠償請求は認められませんでした。しかし、具体的な事情によっては、管理義務違反として貸主の債務不履行責任が認められる可能性はあります。

そこで、貸主としては、万一、借主が貸室内で盗難に遭った場合に備えて、「 賃貸借契約で盗難によって借主が被った損害について貸主は責任を負わない 」旨の免責条項を設けておくことが重要です。

また、盗難や事故に備えて、契約時に借主に家財保険に加入してもらうことも検討すべきでしょう。

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富山1棟目、無事に購入できました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在8位です。久しぶりにゆっくり寝た(寝てる場合じゃないんだけど)。応援クリックよろしくお願いします→時間がかかりましたが、昨日富山1棟目を無事に決済してまいりました。色々な意味で伝説になる物件の予感がしております。まずスペックをご紹介しましょう。・1K8部屋・木造アパート・平成4年築・駐車場8台分あり・表面利回り97%正直、とんでもない利回りです。これだけで即購入を決断していいレベルです。とはいえ、当然ながら難ありです。..

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富山1棟目、無事に購入できました。

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現実に連れ戻されました。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済) 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。 岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9%超 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日 その間の..

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2件同時に住宅ローンで購入する住宅ローン案件のご紹介です

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人生を変えるのは「行動力」ー行動力をアップする2つのポイントー

サラリーマン時代に不動産投資を始めて1年10カ月でセミリタイア。その後、家族でマレーシアへ移住をしたためか、私のことを行動力のある人間だと勘違いされる方がいたりします。

しかし、実際にはそんなことはありません。移住当初、「 せっかくのマレーシア生活、どんどん新しい事にチャレンジするぞ! 」と意気込んでいた私。

英語ペラペラになる! ゴルフでシングルになる! 作家になって出版する! 等…。しかし、実際にはどれも続かず三日坊主…。ダメダメな感じで意気消沈( 笑 )。

家族からは「 いつも口ばっかり 」と思われているような空気が…(^_^;)。そんな状況ですので、「 行動力 」をつけたい! と切実に思っています。

おそらく皆さんの中にも、「 行動力 」を強化したいと思われている方がいるのではないでしょうか。そこで今、私が実践している行動力をアップさせる方法と学びについて書いてみたいと思います。

三日坊主を卒業できるキッカケになれば嬉しい限りです。

■ 行動力をアップする2つのポイント

ズバリ、「 行動力 」には、超重要キーワードがあります。それは次の2つ。

①すぐやる
②継続する

①すぐやる

やろうかどうか迷ったら、すぐやる!! がいいのです。仕事で結果を出す人は、すぐやる習慣が身についています。仕事に限らず、どんな分野でも、すぐやる人は成果を積み上げていきます。

実際、私がお会いした優秀な経営者や投資家の方々は、自分が良いと判断した事は、些細な事でもすぐに決断実行するマインドを持ち合わせています。直ぐに電話したり、一見せっかちに見えたりします。

私もそれを見習いたいのですが、実際の私はすぐやることができずに、なんとなく先延ばしにしてしまいがちです。特に英語の学習が全然…(^_^;)

これって、自転車は走り出す最初のひとこぎが一番大変というのと似ています。こぎ始めの最初はちょっとツラくても、一旦加速してスピードに乗ってしまえば、その後は楽ちんにこげるイメージです。

なので最近は、「 しんどい最初のひとこぎ 」をラクにするために、ある方法を使っています。その方法とは、まずは1分だけやる! ということ。

勉強嫌いの子供向け学習テクニックに、時間を短く区切る! というものがあります。子供にとって30分勉強をするのはキツくても、「 1分だけやろうか! 」と言うと、グッとハードルが下がります。

実際にやってみると分かりますが、まず1分では終わりません。我が家の娘たちに試してみても、効果はバツグンです。この方法、先延ばしグセのある私にもピッタリです。

1分だけ筋トレ、1分だけ執筆、1分だけ掃除、1分だけ手伝い、1分だけ英語。この方法のおかげで、毎日少しだけでも出来る自分に変身できて、三日坊主を返上できたのは驚きです。

不動産投資であれば、1分だけ物件検索したり、1分だけ書類整理をしたり、1分だけメールの返信をしたり、1分だけ書籍で学ぶなど、いろいろできそうですね。

正直に言うと、私はアパート経営当初、購入後の運営方法について深く考えないまま、物件を購入しました。まずは、いい物件を購入する方法だけに集中していたのです。

もちろん、税金、運営、経費、事業計画、修繕、などを学ぶことは重要だとは認識していましたが、あえて、それらは概念だけの把握に留めていました。

その代わりに優先したのは、すぐやるスピード感。準備万端になるまで待つよりも、一刻も早く走り出す事にフォーカスしていたのです。

よく理解しない状態でスタートし、目の前で起きた事をその都度学んできました。私なりに「 走りながら考えてきた 」という感じです(^_^;)。

これは、日常英会話すら出来ないのに、いきなり海外移住したことも同じです。不便があれば住みながら調整すればいいや、と考えたのです。いまだに英語は喋れませんが(^_^;)。

②継続する

私自身、不動産投資にチャレンジし始めた時期を思い出すと、とにかく物件検索する作業がツラかったです。

資料を見ても専門用語でチンプンカンプンですし、何が良いのか悪いのかも分からず、一つずつ調べながら試行錯誤を繰り返していました。

でも、そんな面倒な作業を毎日のように続けていると、ある日突然に、パッと、わかるようになったのです。全体像が見えるようになったというか、霧が晴れて明るくなっというか。

( そういえば、テレビ番組制作マンでディレクターをしていた時も、取材現場での段取りや編集の作業中に、なぜかいきなりスムーズに出来るようになった時期がありました )。

何故そうなったのか理由が分からず、不思議な感じでした。でもそれからは、ツライ日々が一転して、物件検索が楽しくて止まらなくなってしまいました( 笑 )。

もしもあの時、物件検索作業のツラさに負けて途中で止めていたら、きっと大家になることは出来なかったでしょうから、まだサラリーマン生活が続いていたかもしれません。

当然、現在の海外移住も実現していなかったでしょう。そう考えると、行動を継続すると人生が変わる!といえるのではないかと思います。

「 行動力 」=「 すぐやる 」+「 継続 」⇒人生が変わる!

■ 最初はハードルを下げて、少しずつ上げていく

新しいチャレンジを継続させるには、ハードルを下げて少しずつ始めて行くのもオススメです。

例えば、最初は月に1物件を問合せるようにして、徐々に週に1物件⇒4日に1物件⇒2日に1物件⇒1日1物件とステップアップしていけば、気づいたら毎日楽に継続できている! という可能性が高まります。

このコラムを書いている8月末日は、60回目となるマレーシアの独立記念日です。マレーシアの独立記念日に便乗( ? )して、私の新しい習慣としてTwitterを始めることにしました。

継続的にアウトプットをする機会を持ちたくなったのです。Twitterを選んだ理由は、グズな私でも毎日継続できそう! と思ったからです。

挫折するかもしれませんが、やってみます。1分だけやる方法で継続できれば、その先にはブログや書籍出版が待っているのです。「 行動力 」は人間を変える絶対的パワーがあるのです。
 

大事なのでもう一度いいます。行動を継続すると人生が変わる!

「 生きるとは呼吸することではない。行動することだ。」
ルソー( フランスの哲学者 )


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