都心なら確実に儲かります?!?!

個人確定申告完了

 

 

 

 

 

 

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個人の確定申告、納税を終えた。

 

 

 

 

 

 

去年の段階から税理士の先生には個人の確定申告を最短で終わらせたい旨を伝え準備もしていたので、スムーズに終えることができた。

 

 

 

 

 

 

29年度は個人での売却があり納税額が上がるのがわかっていたので、予め作っておいた納税用のクレジットカードで決済。手数料が発生するが、マイル獲得と家で即決済ができるメリットに比べれば十分ペイできる。

 

 

 

 

 

 

内容が悪くなければ予め準備をし確定申告は早めに終わらせ、進めている案件があれば早く金融機関に見せるのが良いと思う。

 

 

 

 

 

 

話は変わって、3日前からインフルAに感染してしまった。

 

 

 

 

 

 

丸一日40℃近い熱が続きかなりしんどかったが、薬のおかげで熱は下がり現在は安静中。

 

 

 

 

 

 

ここのところすこぶる体調がよかったし、手洗いうがいなどの注意をしていたのででまさか自分がインフルに感染するとは思っていなかったが、あっさりと感染してしまった。なので皆様もご注意ください。

 

 

 

 

 

 

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リノベ工事代500万円って本当? 最大のリスクヘッジは「安く買う」こと

こんにちは! 火の玉ガールです。今回も、7号物件・下宿付賃貸併用戸建がシェアハウスに生まれ変わるまで! のシリーズをお届けしております。

4話:都心シェアハウス事業の経過。サラリーマン大家の仕事のモットー
5話:借地・再建不の都内格安戸建購入の経緯。不動産投資をする2つの目的
7話:安すぎる見積もりに潜んだ罠ー借地・再建不の都内物件、トラブルの始まり-
8話:ボロ家再生の道筋を決めた猛者たちの助言。シェアハウスの最初の図面公開

■ 失敗だらけの私のリスクヘッジは「 安く買う 」こと

日々トライ&エラーを繰り返しながら生きている私が、不動産投資( 賃貸経営 )をする時に1つだけこれだけは守る、と決めていることがあります。それは、『 安く買うこと 』です。

どのくらいが安い価格なのか、は人によって基準が異なるところだとは思いますが、私の求める『 安い 』の基準は、「 買ったその場ですぐに再販したとしても、買値以上で売れる 」ことです。

要するに、「 誰がどう見ても安い 」と思える価格でなければ購入しないのです! 当然、そんな物件は俗にいう『 お宝物件 』である可能性が非常に高いため、ネット掲載と同時に瞬間蒸発することも多々あります。

それを買うためには、毎日バカみたいにポータルサイトを見続けたり、ふだんからこまめに狙いを定めた地域の地元の不動産業者さんを回ったり、信頼のおける業者さんとのやり取りを密にして川上情報をもらったりすることが必須です。

出会うまでに努力が必要なだけでなく、買付を入れた後もグリップするために多く現金を入れられる、融資付けが得意など、何らかの強みが求められます。スピード勝負ですから、普通にやっていたら、ライバルたちに奪われてしまう確率が高くなるわけです。

しかし、そういった物件を自分の力で再生し、うまく満室経営することができれば、それはかなりの経験値と知識、人脈、収入、etc…といった素晴らしいメリットをもたらしてくれます。

万が一、購入前には思いもよらなかった想定外の事態が発生して、想定したような収益が上がらない、ということになっても、もともと安く購入しているのですから即死亡、とはなりにくい点もメリットといえます。

不動産は太古の昔から続く世界最古の投資、とも言われているくらいですので、ありとあらゆる失敗・リカバリー方法、リスクを少なくする方法があり、喜んで教えて下さる経験者も多数存在します。

「 不動産は購入時に8割方成否が決まる 」という格言もあるといいます。誰がどうみても高い価格で購入してしまっては、運営継続・売却どちらも難しくなってしまうことは、みなさんご存知の通りです。

高いかな・・・と迷うような物件は買わなければいいのです。高値で購入すれば立ち行かなくなってお金を減らす可能性が高くなりますが、購入していなければ減ることはないのですから。

さて、現在お届けしている7号物件・都心シェアハウスも、高値で購入していたら「 アウト 」の可能性が非常に高い物件でした。というのも、買った後で次から次へとトラブルが発生したからです。

ということで、前置きが長くなりましたが、前回からの続きをお楽しみください。

■ シェアハウスへのリノベーション費用が500万円?

運命の出会い、とも言うべき建築士さんと巡り会い、その方が描いてくださった図面がきっかけで、( まさか、そのときは初対面だったその方を大変なトラブルに巻き込んでしまうことになるとは夢にも思わず )、初めてのシェアハウスづくりを心に決めた私。

そうは言っても、もともと計画していた予算が大幅にアップするようではこのプランでは進められません。そこで、職人さんに図面を見せてすぐに相談してみたのです。

「 見学会に来てくれた方たちがシェアハウス推しで、私もこの物件を生かすにはその方がいいかな、と思ってるんですけど、どう思いますか? 
部屋の数は増えるけど、アパートに比べて水回りは減るし、築古の木造だから水回りが少ない方が建物への負担も少ないのではと考えてるんですが( ←完全に私見。裏付けはありません )。その場合、改修費はアパート案の700万に比べてどうなりますかね? 」

すると、職人さんはこう答えました。

「 アパートだったら浴室、トイレ、キッチン全て付けなきゃいけないから5つずつ必要だけど、このプランだったらキッチンは1つ、トイレも1階・2階1つずつ、浴室も1つのまま(2階のシャワー室は増設要)だから、安くなるね。500万くらいでいけるかもね。( ただし、電気工事代・水道設備費なんかは別料金 ) 」

・・・またもやこの会話、皆さんどう思われますか?

「 は、そんな値段できるわけないじゃん。どういう計算してんの? 」

と思われたアナタ、正しいです!!!( 第7回コラムの再現 )

水回りの数がアパートよりも少ないのは事実ですが、全面、間取り変更をしないといけませんし、ここまでやったらフルスケルトンリフォームのようなものです。

そうなれば、1000万円以上のリフォーム代がかかるであろうことくらい、オーナーたるもの、容易に察しなければいけなかったんです。なのに、このときの私はこんな風に考えました。

「 やっぱり! アパートよりシェアハウスの方が設備が少ないんだから、リフォーム代も安くなるよね。それなのに、家賃総額はシェアハウスの方が多くなりそうだから、この物件はアパートじゃなく、シェアハウスにしようっと! 」

もうはっきり言って脳が沸いてる、としか思えないですね。大馬鹿者です。こうして、盛大に勘違いをしていることに私も職人さんも気付かないまま、解体工事がスタートしたのでした。

( つづく )

今月の火の玉語録:
リフォーム見積は事前に必ず明細を取って、詳細に中身をチェックしよう。依頼すると決めていたとしても、その整合性を取るため複数社から相見積を取るか、実際に同規模の改修工事経験者に実際にかかったリフォーム費用を聞いておくことも重要です。

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富山の優秀な投資家さんの物件を内覧させていただく。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。さすがに睡眠不足で、昨日は日付が変わる前に早寝しました。応援クリックよろしくお願いします→週末は富山出張しておりました。素敵な新築案件や綺麗にDIYでリノベした戸建など刺激になる様々な物件を見てきました。あ、ついでに私のお粗末な築古物件も皆様に見ていただいた次第です。見学その1:フン様の新築ご本人の健美家コラムを(第23話・第24話)を見るのが一番早いのですが、大変素敵な新築でした。回遊型の間取りは私も昔誰..

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家族で作業っていいねー

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件 H18年5月 北区東島田町☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却) 新築ファミリー区分を1,730万で購入。 岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9%超 2度の退去もすぐ次が決まり家..

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統計を読むときには気をつけよう 生活費から消えた住宅費!?

対米不動産投資家の中山道子です。

今、米国は超バブル、ウルトラ強気なので、私は、ここ1年、「後退の兆し」(次のステップ)のモニタリングに余念がありません。

その関係でいろいろな統計を見るのですが、ついでに日本の統計もチェックしたりします。米国の統計のとり方と日本の統計のとり方を比べると、だんだん、その齟齬なんかも気がついてきたりします。

米国の統計になれた目からすると、日本の統計が、中央値ではなく平均値を使うことが多いこと、インフレ率を加味した算出をしないこと、季節調整をあまり用いないことなど、不思議に思いだすようになりますが、この度、生活費の動向をチェックしていて気がついたのが、この件。

日本では、多くの生活費関係の考察に、住居費を計算に入れていないようなのですよね。

そんな馬鹿なと思われるかと思いますが、日本で世帯支出統計を見る時に、一番良く参照されるのが、総務省統計局の家計調査。

一応、ホームページや該当箇所には、 《消費支出(除く住居等)》と書いてあるのにもかかわらず、この数字を、家計の総支出額として援用するケースがあとを絶ちません。

家計調査報告(二人以上世帯) 2017年12月速報分

このPDFの該当箇所によると、この資料からは、《「住居」のほか,「自動車等購入」,「贈与金」,「仕送り金」を除いている。また,実質化には消費者物価指数(持家の帰属家賃を除く総合)を用いた。」》とあります。

仕送りをしている場合、自動車を買った場合、ローンや家賃を払っている分、贈与、すべて、支出には入っていません。あしからず。

じゃあなぜみんな誤解するのかというと、まず第一に、この資料からは、住居費を除いてあるのに、「住居」という項目があるからではないでしょうか。除いているのに、項目があり、金額は、平均17,224円。

これだけ見ると、「みんな、ローン無しで持ち家なんか、我が家は不甲斐ないなあ」と恐れ入ってしまいそう。

実際には、ローン返済額、固定資産税、マンションの管理費・修繕予備金や家賃が入っていないわけで、それなのに、住居費って、意味がわかりませんが、お役所のポジションは、「ローン返済は、持ち家という資産になるので、消費支出ではない」、それに平仄を合わせて家賃も入れない、といったところなんでしょうか。

消費支出に該当する住居費の内訳は、「設備修繕・維持、家賃地代、設備材料、工事その他のサービス」とあるので、これらのアイテムだけは、家計支出に、「住居費」として、計上するわけですね。ただ、家賃は入れないはずなのに、「家賃地代」ってなんでしょうか。借地借家権の地代だけ、計算に入れるとかなんでしょうね。これは、消費支出なんですね。そうですか、ふーん。

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利回りのみを優先した物件の行きつく先-高収益モデルを支える前提条件ー

2018年も1カ月半が経過しました。不動産業界はこのところ、シェアハウスのサブリース支払い停止問題で揺れています。どんな状況においても、問題に真剣に向き合い、突破口はあると信じて進んでいける投資家が増えることを願っています。

今回のコラムは、私の不動産再生事業における事業戦略を、主に物件の選定基準に絞って解説します。長期にわたり、事業を発展させていくにはどのような物件を買ったらいいのか、悩まれている皆さんの一助になればという気持ちです。

■ 収益不動産の物件選定基準について

コラム第5話で、私が最初に買った物件と、物件の選択基準について紹介しました。私は主に「 RCマンション投資 」と「 任意売却物件投資 」を組み合わせた手法で買い進めています。

エリアは、「 首都圏 」を中心に、「 地方 」で補完という構図です。第6話で、2016年度に購入した物件と実績を書きましたので、見ていただけると、イメージがわきやすいと思います。

参照:1棟目物件購入選定時のポイント。不安はすべて杞憂だった
参照:3棟・8億円の再生物件を購入した2016年。全55室の現在の状況は?

■ 首都圏RCマンション再生事業のメリット・デメリット

私の所有物件の売上構成比率の70%が首都圏の中古RCマンションであり、それを再生することが私の事業の主軸です。それは、下記のようなメリットがあるからです。


1)地方RCマンションに比較して家賃水準が高い
2)特にファミリー向け物件は、需給バランスにおいて供給不足な傾向( 利回りを重視するとシングル物件になりがちなため )
3)大きくキャピタルゲインを取れる可能性がある( 売却時、高額でも購入希望者は相当数存在する。地方とは厚みが異なる )
4)融資する金融機関の数が多い

もちろん、デメリットもあります。


1)ファミリー向け物件は売却に出る販売数が少ない
2)売りに出ても利回りが低く、自分の購入目線に合うものを探すのが大変
3)金融機関の物件担保評価割れの絶対金額が大きくなる可能性が高い

この解決策は、物件をキッチリとグリップできる不動産仲介会社とタッグを組むこと、金融機関の物件評価が高くなるような土地が広い物件を探すこと、建物の築年数が浅い物件を探すこと、の3つとなります。

私はここに、空室率が高くていいので、割安な物件を探すこと、が条件として加わります。

■ 高収益モデルを支える前提条件と居室の広さ

上記のように、私は首都圏を中心に物件を購入しています。その種別はRCマンション・重量鉄骨造マンション・軽量鉄骨アパート・木造アパート・一戸建て・区分マンションと、様々です。

その中で私が最も大切にしているのは、「 家賃以上の価値を提供すること 」です。そして、このことを突き詰めていくと、「 居住空間の広さを確保すること 」につながります。

事実、私の物件の売上構成比は、約70%がファミリー向けの間取り( 物件購入・売却等の影響で若干上下します )です。

冒頭、シェアハウスのサブリース停止問題に触れましたが、私はこのシェアハウスの話を聞いた時、まず、「 居室が狭すぎる 」と感じました。( この問題は、仲介会社、金融機関、多面的に検討しないといけませんが、今回は、居住空間に限定して記述しています )。

入居者に快適な環境を提供するということが置き去りになり、投資商品として効率のみを突き詰めていったことが、今回のトラブルの根底にあるように思います。

シェアハウスだけではありません。市場には10㎡~15㎡前後の広さ、かつ同じ間取りで量産されている物件が多く供給されています。これらの物件は、利回りが出やすいため、融資も付きやすいようです。

買いやすく、魅力的に見えるかもしれませんが、長期的な視点で見たらいかがでしょうか。その狭さをカバーできる「 何か 」があるでしょうか。戦略を持つ経験者であれば別ですが、そうでない場合は、甘く見ない方がいいように思います。

■ その物件が持つ強みは、誰に向けられたものなのか?

私のように、空室の多い物件に融資付けをして、買ってから修繕し、満室にするまでには、多大なエネルギーが必要です。これは、「 誰にでも再現出来るビジネスモデル 」ではありません。逆にいえば、だからこそ、高い収益を上げられるのです。

( 絶対に再現できないわけではなく、私の規模の10分の1モデル、20分の1、100分の1モデルでチャレンジすることにより、再現性は増していくと考えています )。

「 高い収益を上げられて、入居者にも家賃以上の価値を提供できる 」物件を作るのは、誰もが目指すところでしょう。しかし、それを「 自己資金をほとんど使わず、人にお任せで 」初心者が実現することは困難といえます。

一昔前と違い、不動産投資市場には、いわゆる普通のアパートやマンション以外の、様々な特徴を持つ物件が売られています。

それらの物件が持つ強みは、「 入居者 」に向けたものでしょうか?
建てられた際の優先順位は何に重きを置かれているでしょうか?

投資家の選択肢が広がっている時代だからこそ、物件の価値を自分の力で判断できるスキルを磨くことが大切である、と強く感じています。

それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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火災保険更新を工夫して出費を抑える提案をしていただく。

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火災保険更新を工夫して出費を抑える提案をしていただく。

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スケルトンになってたよ~(汗)

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宅建試験の敗北を分析してわかったことー実録・宅建試験!よしゆき編 第三話ー

さて、よしゆきの実録宅建試験シリーズ第三弾です!

宅建業の社長として「 宅建資格持ってないのはハズいよな~!? 」と一念発起して資格取得に向けて猛勉強をするも、1点足らずで見事玉砕!というエピソードをご紹介した前回(;´Д`)。

参照:「 平成27年宅建士の乱 」に敗れ

参照:呆然と1年を無駄に過ごしながらもリベンジを誓い立ち上がった私

今回は、次の宅建試験で合格するためにはどうしたらいいのか? 今度こそ勝利するために私が考えたことを紹介します。


「 平成27年宅建士の乱 」は1点差で敗れた私。転んでもはタダでは起きない性格が幸いし( 笑 )、次の闘いに向けて、自らの敗因と、「 敵の戦法 」を探ったところ、おぼろげではありますが、一つの答えが見えてきました。

まずは敗因。最も大きいのは、準備不足と「 経験の少なさ 」でした。私は平成27年当時、ちまたで宅建合格のために必要な勉強時間といわれる約200時間の勉強をして、試験に臨みました。

しかし、それは一般論。考えてもみて下さい。

赤鬼荘のようなアパートを平気で買うような頭のオカシイ私が、200時間の勉強で宅建に受かるはずがないのです!!!!

・・・いや、本当に(笑)

更には「 経験の少なさ 」も災いしました。自分では訓練を積んで来たつもりでしたが、実戦形式の模試は2回のみ。私にはケタ違いな緊張感の本番に立ち向かう胆力、そして模試での経験が足りなかったのです!

これは素直に反省し、次なるチャレンジでは、更なる勉強と、直前の模試をできる限り多く受ける事としました。

そして次に、「 敵 」である試験の問題を振り返り、冷静に分析してみました。まずは、宅建試験の問題全般に関すること。

こう言っては何ですが・・・(;´Д`)
非常に書きづらい事ではあるのですが・・・(;´∀`)

宅建試験の問題ってば実はたいしたことないのー。
( ??ω?? )プンスカ

そう、実は、宅建試験の問題はたいして難しくないのです!

これは私の想像なのですが、仮に現場で活躍をする宅地建物取引士が必要な「 知識そのもの 」を出題してしまうと、それは高額商品を取り扱うという責任とも相まって、あらゆる事柄が試験に出題される事になってしまいます。

それに対し、宅建試験の対象者として想定される不動産の現場で働く人たちの「 知識と意識 」レベルは、実際のところ、とてもとてもとても、低いのです!!!

なのでもし、世間様が「 宅建士 」に求める「 知識と意識のレベル 」をクリアする事を念頭に試験の出題レベルを上げるとすると、合格者の数が協会の期待値を

とっっっっっっても大きく下回ってしまう

という事にもなりかねません!!!!

・・・いま、色々な方面がざわついていると思われますが( 笑 )

結果、必然的に宅建試験での出題は、不動産屋さんとして要求される知識の中でも、表層的で重点的な何種類かのポイントを、年ごとにローテーションしての繰り返しとなるのです。

つまり、宅建試験を受験する際に記憶しなければいけない事項は、「 少なくはない 」のですが、学生時代に受験を経験した人にとっては、呆気なく感じる程度のモノともいえるのです。

しかし、その一方で、レベルの低い挑戦者に合わせて試験問題を作った日にゃー、街中に「 士 」が溢れ出ることにもなりかねません!

少なすぎては業務に支障が出る!
( 宅建業者の事務所5人に1人が宅建士のルール )

多すぎると、業界全体の質を極端に落とす事になる・・・

では、その中間を狙うにはどうすれば良いのか?

この問題を解決するために、宅建試験の問題は「 日本語をややこしく 」しているのです。 問うている知識は難しくないが、問題の日本語を回りくどく、ややこしく、わかり辛くして、随所に勘違いの罠を仕掛ける!

ハッキリと言い切りましょう!

宅建試験は「 日本語の罠 」で合格者を選別する試験なのだ!
( なのだーなのだーなのだーなのだー・・・ )

ここで、宅建試験を受けた事がない皆さまに、例題を一つ出題します!

といっても、実際の試験で出される問題ではなく、皆さまにも分かりやすいように完全に、よしゆきのオリジナル問題なのですが( 笑 )、「 宅建試験てこんなにヤヤコシイんだー 」という事を知ってもらうために、是非ご覧下さい!

〇問題

正面から見て貴方の右腕は左方向に付いていますが、左腕も正面から見て右方向に付いています。この時、誤っているものを1つ選べ。

1)右腕から見れば左腕は常に対面だ

2)背面から見たとき、右腕は常に右方向に付いている

3)左腕は左方向に付いて居るものの、右腕とは逆の肩に付いている

4)正面から見て左腕は右方向に付いているが、左腕の肘は常に右側方向にある

これを読んで、皆さまはどう感じられました?

「 あれ?これ日本語が間違ってるんじゃない? 」
「 これ、答えっぽいの複数あるよね? 」

宅建試験も同じなんです。こんな、「 問題として成立するの? 」的な、ある意味、日本語としてはギリギリという問題が、宅建試験には多数存在するのです。

問うている問題の「 本質 」は全然難しくありませんが、読むのに面倒臭くなるような罠だらけの文章を作ることにより勝者を選別する。これが現状の、宅地建物取引士試験なのです。

この「 難文 」の攻略はどうすれば良いのか? それは後の「 攻略編 」に任せたいと思いますが( 笑 )

ともかく、このトリッキーな宅建試験特有な「 文章の罠 」の危険性と攻略方法を知った私には、怖いものはもう何もありませんでした!

しかし、私の中では今回の勝利は絶対であり、ブッチギリでないと意味がないと思っておりました。

復讐。

そうこれは復讐。

1点差での不合格という屈辱を味わわされた私は、宅建の膝をグチャグチャに粉砕骨折させる気満々だったのです!!!
( 絶対にアタマおかしい )

私は必勝を期し、更なる仕上げとして試験本番の戦い方、いわゆる「 攻城作戦 」を緻密に組み立て直し、「 ともかく経験を積む 」ことを念頭にみっちりと勉強を重ね、試験本番当日に備えたのでした!

【 よしゆき 今回の格言 】
宅建試験は、「 日本語の罠 」を読み解く試験です!

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千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

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千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

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100万円超えたわ(汗)

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やはり来たシェアハウスブームの終焉

最近は仮想通貨の下落や、米日での株価急落など、経済の変調を予想させるニュースが多いですね。しかし、不動産投資家の目を引いたのは、何と言っても「 かぼちゃの馬車 」で知られる大手運営会社等の支払い停止のニュースでしょう。

不動産投資で、想定通りに家賃が入らないことはあっても、賃料収入が全くのゼロになってしまう事を想定していたオーナーはいなかったはずです。ローンを組んで購入している投資家は、今後しばらくの間、本当に大変だと思います。

私は、著書の中でもシェアハウスへの投資は危険、と主張してきました。過去のコラムの中でも「 ブームには敢えて乗らない 」という事をお伝えしてきました。

ブームが来ているという事は、マーケットが既に飽和しているというのとほぼ同義なので、それに乗ると良い結果を生まないのです。また、ブームである以上、それは必ずいつか収束します。

※そういう意味では、民泊専用物件なども、今後注意が必要だと私は思います。

今回、シェアハウスの運営が行き詰まったのは、管理運営の杜撰さだけでなく、「 シェアハウスブームの収束 」という大きな要因があったように思います。

また、シェアハウスや民泊物件でいえば、通常の居住用物件と違い、高度な運営ノウハウとパワーが必要です。それゆえ、管理会社に、高い運営管理費を抜かれる構造にあります。

その為、相当な表面利回りがあり、かつ入居ニーズが高い好立地に建つ物件でないと、投資としてはペイしないのです。元来、相当に難しい投資だ、ということです。

それを、サブリースという形で「 楽に 」家賃収入が稼げる、と謳っていたことを、投資家としては疑うべきだったのだと思います。( もちろん、今回の支払い停止の一義的な責任は運営会社にあるのですが )

不動産投資が初めて、という方にとっては、シェアハウス投資がそこまえのリスクがあるという事を、想像するのは難しかったのかもしれません。

■「 収入を保証してもらう 」という考え方は危険

こうした「 危険な投資 」をどのように見抜けば良いのでしょうか?
私は、2つ基準を設定して、危ない話ではないかどうかを判断するようにしています。

①インカムゲインを保証するような表現をする投資対象は避ける
②ブームになっている投資対象は避ける

2つ目の基準は、先に説明した通り、ブームになった時点で高値になりすぎている危険がある為です。

1つ目の基準を設定しているのは「 そんな話がありえないから 」です。こうした話で信用していいのは、現時点では銀行の定期預金くらいのものでしょう。銀行の定期預金は、良くても0.02%~0.03%といった水準です。

それより高い利回りが確定しているかのようにして宣伝したり勧誘したりする商品は、全てハイリスクな投資対象だと判断すべきだと思います。

■ 不動産価格全般に波及するか?

今回のシェアハウス運営企業については、融資していた金融機関のやり方にも注目が集まっています。

ここまで大きな問題になった以上、監督官庁も黙ってはいないでしょうから、不動産向けの融資は今後一層引き締められていくと予想します。既に、昨年から金融機関はアパートローンを絞っていましたから、その流れが一層加速するでしょう。

また、米国が金融引き締めに向かう過程で、今回の株式市場の下落のような事象が、今後増えていくと思います。こうした経済環境の先行き不透明さが、投資用不動産マーケットにどう影響するかが気になるところです。

その答えは、現時点では誰にもわかりません。震源地となっているアメリカの金利や株価の行方が読めないからです。また、金融庁等がどれくらいの強さでアパートローンを引き締めるかも読めません。

私の予想としては、株式等の下落が起きた場合でも、不動産価格への影響は比較的緩慢だと予想しています。仮想通貨や株価などが下がると、実物資産的な意味合いを持つ不動産の引き合いも強くなるためです。

実際、先のバブル崩壊でも、株価下落と不動産価格の下落にはタイムラグがありました。また、現政権が比較的安定しており、金融緩和政策をとり続けることも、不動産価格にとっては「 不幸中の幸い 」でしょう。

その為、今後株価や仮想通貨等が一層下げることがあっても、不動産価格への影響は緩慢で、何年か遅れて価格下落傾向が顕著になると思います。

■ 外部の経済環境がどうなろうと不動産投資家がやるべきこと

とはいえ、市場の影響を見越して器用に立ち回る、ということは、不動産投資ではほぼ不可能です。株式やFXなら、一夜にしてポジションを全て畳むことも可能ですが、不動産ではそれは無理な話です。

また、投資用物件は個別性が強く、市場全体が下がっても、あまりその影響を受けない物件も存在します。市場全体が20%下がったとしても、ほとんど値下がりしない物件も存在し得る、ということです。

従って、マーケット全体の動きに左右され過ぎるのは得策ではなく、自分のできることを特定し、それに注力するのが、こうした不安定な環境下では一番だと思います。( それがなかなか難しい事ではありますが・・・ )

外部の経済環境がどうなろうとできることは、保有している物件の稼働率を高め、物件の潜在的価値を引き上げていくことです。

もしくは、投資をこれから始める方であれば、マーケット全体が下げてもダメージの少ない物件をみつけ、投資する事でしょう。

※不況が来てから投資すべきか、今すぐ投資すべきか?は、第53話で書かせていただいた通りです。

その為にやるべき事は、普段の物件運営、物件探しと何ら変わりありません。私も、今週末は保有物件を回り、管理会社さんと物件のバリューアップについて、打ち合わせをする予定です。また、新規に検討する物件の現地にもいく予定です。

自分自身も、なるべく外部環境に惑わされず「 今できることを着実に 」やっていこうと思います。

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入居者の「死」のリスクと対策2 ~突然死の現場とは~

入居者が死亡したと思われた時、管理会社は夜中でも鍵を持ってその部屋まで出向きます。但しいきなり部屋を開けることはありません。必ず警察の立ち会いのもとで鍵を開けるようにしています。警察が来たということで、ちょこっと人だかりができることもあります(警官に追っ払われますが)。大家は普通現場立会はしません。鍵を開け、ドアを開きます。吐き気を催す死臭が鼻をつき、慣れていない管理業者はひるみます。警官はだいたい

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札幌3棟目の売却が完了しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。今週は出張が長かった・・・。応援クリックよろしくお願いします→札幌3棟目の決済が粛々と執り行われました。2010年から保有していましたがこのタイミングでの利益確定となりました。今振り返れば、札幌3棟目はまだ札幌2棟目の空室が埋まりきっていない状況の中で追加購入するという大胆なことをしてしまった物件でした。ただ、札幌2棟目と似たエリアだったので、同じ営業マンにそのまま物件の存在を伝えることが出来るというメリッ..

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札幌3棟目の売却が完了しました。

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「一番の敵はスルガ銀行」だと?

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。プロフィールはこちらからどうぞ***************************************************************運営中物件 H18年5月 北区東島田町☆物件1号  新築購入(H27年2月6日売却) 新築ファミリー区分を1,730万で購入。 岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9%超 2度の退去もすぐ次が決まり家..

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1.2メガ太陽光発電所メガソーラー売り物件ご紹介です

・公式サイトはこちら↓「不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法」書籍関連詳細活動を記しています。旅と食事のブログのようになっています^^「読者様プレゼント」も行っております。・公式サイトはこちら↓「住宅ローンで不動産投資を行う方法」・拙著のご感想、ご相談、お問い合わせはこちらにある↓連絡先にお願いします「読者様プレゼント」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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利回り30%だけど再建築不可の高台物件の収支。初の任意売却物件から得た教訓。

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は、初めての再建築不可、かつ断崖擁壁の上に建つ6号物件と、初の任意売却7号物件についてのお話です。

■ 利回り30%に惹かれて購入した再建築不可の6号物件

再建築不可・断崖擁壁物件を紹介され、急いで現地調査に行ったのは、安さと利回りの良さに惹かれたからです。再建築不可物件はこの物件以外手を出した事が有りません。借地物件同様、基本的に融資が付かないからです。

しかし、この当時2室の入居でも利回りが30%超という高利回りに目が眩みました( 苦笑 )。かなりの坂道の先にある高い擁壁の上に建っていた物件ですが、最寄り駅からは徒歩5分の距離でしたので、購入を決めました。

買ったらすぐに改修工事を掛けて、ちゃんと満室稼働させる予定でしたが、次に紹介する7号物件もほぼ同時期に購入し、そちらの工事を優先してしまい、6号物件は気が付けば半年ほどホッタラカシ状態でした(^^;

どうも、ワタシ現金買いしてしまうと、返済リスクがないのであんまり手を掛けない傾向に有るようです( 現在も激安で現金買いした物件を2戸程放置中ですw )

7号物件の工事が全部終わり、6号物件に目を向けた時、「 やっぱり再建築不可だし、これだけの工事費を掛ける必要はないのでは? 」と迷いました。だって、ホッタラカシでも利回り30%超えですから、何もしなくても良いじゃん!

しかし、6号物件は2階部分の廊下を支える鉄骨が腐食し、廊下が支えられてない状態でした。この状態で2階へ上がるのは危険過ぎます。外壁もこのままだと多分ヤバいという位のクラックが入っていました。

外壁補修と塗装だけで、相当お金が掛かることは明白です。そこで、次の物件購入へ向けて、手元資金を戻したかった事もあり、購入してから約1年半後に、売却してしまいました( 苦笑 )

つまり、何も手を入れず、所有期間1年半ほどで売却しちゃった物件が6号物件というわけです。ちなみに、ほぼ買値と同じ位の損をしない金額で売却しました。所有期間の1年半で頂いたお家賃分が利益です。

そんなに利益が出た訳では有りませんが、時には損をしない事も重要な要素だと思います。


高台にあったため、遠くに海が見えてとても景観が良い物件でした

■ 7号物件は田舎・3点ユニット・半分空室の任意売却物件

続いて7号物件は、初の任意売却物件でした。ご存知の通り、任意売却物件とは債務者が支払いができなくなった物件です。

債権者と話し合いをして、債権額を売却できる金額まで交渉するので、市場価格よりも安く購入できる可能性が高いですが、その分、購入できるまでに時間がかかります。

しかも、7号物件はかなりの田舎地域にありました。周りには田園風景が広がるのどかなエリアです。それもファミリータイプではない、シングル物件3点ユニットという客付けし難い3重苦の様な物件でした。

大丈夫かなぁ? と思いつつも任意売却で話がまとまるのを待ってから決済。取得した当時は、8戸中半分4室が空きという状態でした。

写真のとおり、共有部分が内廊下になっていました。木造アパートでこの作りは珍しかったです。まずは、この部分をリフォームする所から始めました。

床を張り替え、扉の色も変えています。その他に、室内に下駄箱が無かったので、薄型タイプの下駄箱を内廊下へ設置しました。

外壁は足場を使用せず、手が届く部分だけ塗装してもらいました。これだけでも物件イメージが全く変わります。

また、内廊下が付いていた事で、エントランス玄関が1階用と2階用の2カ所有りましたので、ここに電池式のデジタルロックを取付けてオートロック化にしました。

ポータルサイトのチェックボタンにどんな項目が上がっているかを意識して、付近にはない物件を作り上げました。

部屋の中を紹介します。ビフォーは何の変哲もない、極普通のワンルームです。

次はアフターです。単身のシングル物件だったので、家具家電を揃えて家具付き物件として募集を出しました。

3点ユニットには、シートを貼り、ホテルライクに仕上げました。

キッチンもシート貼りで仕上げ、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジなども設置しています。

実はこのキッチン、気に入るシート柄が無かったので、貼っているのはフロアタイルです( 笑 )。お陰で木目の色がとても素敵に仕上がりました。ターゲットが単身男性だったので、どちらかと言うと男性を意識したデザインに仕上げたのも特徴の物件でした。

募集を掛け始めて空室だった4室が、2か月で満室になりました。周辺にはこんなリフォームされてある物件は皆無でしたし、工場勤務の男性需要がほとんどでしたが、割と早期に部屋が埋まりホッとしたのを覚えています。

しかし、この物件は繁忙期ではない時期に空室が出ると、入居募集を掛けても中々決まり難い物件であった事も事実です。やはり田舎地域なので、繁忙期以外の需要がなかったのが一番のネックでした。

この事から、いくら高利回りでも、エリア需要の薄い物件には手を出さなくなりました。駅近の物件や、資産価値の高い物件は、売却する時にも購入時と同額か、もしくは高く売却出来ます。

我が家は事業をやっていた関係で、いつでも資金化できる事が重要でした。購入する前に出口を長期で保有するのか、それとも短期で売却するのか決めてから購入するようになったのも、この辺りの物件からです。

所有して良し( 資産性 )、回して良し( 収益性 )、売却して良し( 売却性 )、これら「 三方良しの法則 」が成り立たない物件は最初から検討しなくなりました。何事も勉強です。何も知らなかった所から、一つずつ全て実践して、学んで来たことばかりです。

■ 簿記の勉強で数字を理解したら、運営方法が見えてきた

だんだんリノベーションするのが楽しくなり、リノベーションしたいから物件を購入するのか、賃貸収入を上げたいから物件購入するのか、分からなくなって来ていました。室内や外観のプランを作る事によって、自社の強みが特化されると手応えを感じていたのです。

周辺にないオンリーワンの物件を作り上げるという目標ができたことが、今につながっていると思います。また、仕事が楽しくて面白いと、同じような仲間との出会いも生まれました。そして、出会いが次の出会いを生み、良い相乗効果が生まれるようになりました。

この時期、少し学校へ行って、簿記の勉強を一から始めました。決算書の基本的な読み方、財務諸表の作り方、BS/PLの意味など、税理士さんに丸投げだった税務と財務の面を勉強しなくてはこれから先の規模拡大は出来ないと思って少しずつ勉強しました。

これらを理解して初めて、事業計画書を作成する事が出来ますし、銀行の対応を理解することもできます。このあたりを攻略して行く必要性を感じ、苦手意識が有った会計を理解し、数字を落とし込めるようになると、会社の運営方向が見えて来ました。

数字を理解しないと適正な事業運営が出来ません。お陰で今は、財務諸表の裏側の数字を読み取る事が出来ますし、どんな決算内容であれば銀行さんへ持ち込む際に喜んで頂けるのかが分かる様になりました。成長は一夜にしてあらずですね。

本日も最後までお読み頂き有難うございます。次回は「 築50年初めて耐震改修工事を行った1棟リノベーション物件 」の登場です。

ではまた次回、お会いしましょう~(^^)/

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確定測量が完了し、決済可能な状態に。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。現在15位です。確定申告の準備を進めないとだなあ・・・(遠い目)。応援クリックよろしくお願いします→東京7棟目の確定測量がようやく終わり、これでこちらも決済の目処が立ちました。ここ最近話題にもあがらなかった東京7棟目。ざっくり言うと、安く見えたので買付入れたものの、融資はつかない、建物は古すぎる、思ったより延床面積が狭くて家賃が取れないという残念な状況で、購入即転売に軸足を切り替えたけど、価格があまり高くならず、30万の損..

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確定測量が完了し、決済可能な状態に。

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[建設業] – 処遇の改善へ向け、スキルや就業履歴の可視化が進む!

働き方改革の実現に向けての動きが強まる昨今、建設業界では、個人の技能を可視化できず、給料や待遇に反映できないことが問題になっています。

国土交通省では、こうした現状を打開するため、スキルや就業履歴を可視化する“建設キャリアアップシステム”を2018年秋を目途に導入する予定です。

システムの導入にあたり、業界で働く人にどのようなメリットがもたらされるのでしょうか?

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[税務・会計] – 節税効果のある“出張旅費規程”を導入するには?

社員が出張をすると、交通費や宿泊費、接待費など、さまざまな経費がかかります。
出張のたびに、これらを細かく経費精算するのは面倒なものです。

そこで“出張旅費規程”を導入することで、この面倒さが軽減され、節税効果も期待できます。

では、“出張旅費規程”とは一体どのようなものなのでしょうか?
“出張旅費規程”を定めるメリットとは?

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[経営情報DVD紹介] – ビジネス上なかなか言い出せない「ものの言い方フレーズ集」

ものの言い方ひとつ次第でビジネスが拡大する!
「なかなか言い出せない」一言はまるごと覚えてしまおう!!

ビジネスをしていくと必ず、取引先や上司等に
なかなか言い出せないことが増えてきます。
しかし、ちゃんと言わないと事態は悪くなる一方です。

当DVD教材では、そんな「なかなか言い出せない」シチュエーションのとき、
どんな言葉を使えばいいのか、数々のフレーズを提示するとともに
ポイントを解説。コミュニケーション能力が格段と向上し、
ビジネスが広がっていくことが期待できます。

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[医療・福祉] – “タスク・シフティング”で、医師の長時間労働が改善!?

昨年から今年にかけて話題となった“医師の過労自殺”や“病院への労働基準監督署の立ち入り調査”。これらをきっかけに、各病院で医師の労働時間を見直す動きがあるようです。
 
クオリティの高い医療を提供していくためにも、医師の就労環境を整えていくことはとても重要です。では、どのように改善していけばよいのでしょうか?
 
今回は、医師の労働時間の現状と“タスク・シフティング”について見ていきましょう。

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[医業マーケティング] – 2018年度診療報酬プラス改定の恩恵とは?

昨年末、2018年度診療報酬改定の本体改定率が+0.55%に決定しました。これは、2016年度改定の+0.49%を上回ります。

社会保障費の伸びを抑えるため、財務省や経済界はマイナス改定を主張していました。 しかし、団塊の世代が後期高齢者になる2025年に向け、医療従事者の人件費確保や地域医療の充実の観点から、前回を上回るプラス改定が不可欠と判断されたようです。

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[トピックス] – 世界各国で巻き起こるレトロブーム――デジタルとの融合が人気!?

近年、欧米や日本、韓国などでレトロブームが起こっています。中古品買取・販売サービスの『マーケットエンタープライズ』の調査によると、2017年のレコードプレーヤー販売量はCDプレーヤーの50%に迫る勢いだったようです。

では、なぜ今レトロブームが起こっているのでしょうか? 今回は、その理由と経営に活かせるヒントに迫ります。

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[企業経営] – 取引先との居酒屋での飲食代は、会議費として計上できる?

(Q)
居酒屋でお酒を飲みながら取引先と打ち合わせをしました。1人あたり税込5,000円以下で収まったのですが、交際費ではなく会議費として計上できますか?

(A)
飲酒を伴う会合であっても、1人あたりの金額が5,000円以下であれば会議費として計上できます。ただし接待ではなく、打ち合わせなど“会議”として認められるものに限ります。

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[マーケティング] – 物を消費しない時代に求められる商品・サービスとは?

近年、若年層を中心に消費意欲が低下し、貯蓄する傾向が続いていることが内閣府の調査により明らかになっています。そんななか、最低限の物しか持たない生活スタイルを目指す”ミニマリスト”という言葉も生まれています。

一方、消費意欲の低下は高齢者にも波及し、貯蓄の結果、3,000万円以上の資産を持つ富裕層高齢者の割合も増加しています。

このような物を消費しない時代に、どのような商品やサービスが求められているのでしょうか?

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